20年后，3类房子或将成为“贫民窟”？聪明人已在悄悄“抽身”

根据官方公布的数据显示，2019年底，我国的城镇化率首次突破60%。而且城镇家庭住房拥有率更高达96%，户均1.5套房，位居全世界之首。这两组数据都指向一个结论：我国已经告别房屋短缺时代。

确实如此，我们国家从曾经遍布乡村到如今中心城市、高楼大厦星罗棋布，也仅仅只用了二三十年时间。毫不夸张地说，我们的盖房、造城速度已经让诸多发达国家都望尘莫及了。

房地产高速发展，开发商造房速度和质量大幅提升，归根结底是民众有强大的住房需求。为什么这么说？因为房子在中国越来越成为每个家庭都绕不开的话题。不管是孩子教育、成年人结婚、老人养老就医，房子都是必需品。更重要的是，伴随着过去二十多年房地产的快速发展、房价的不断飙升，房子已经沦为数以亿计的国人心目中最佳的投资赚钱工具。尤其是过去10年，全国绝大多数城市房价都迎来了10倍以上的涨幅，房产被看作是“闭着眼买”都能“躺赚”的造富利器。

直到今天，依然有人认为买房能赚钱，其实是对过去楼市逻辑认知的自我强化。很多人单纯地以为，过去十年、二十年，房价能上涨10倍甚至20倍，未来房价也依然会重复过去的调子。

事实上，有懂行人算过，即使是过去二十年房价涨幅最高的四大一线城市，房产的投资年化回报率也不过10%左右，众多二三线城市其实只有4%-7%，而很多城市房价虽然也上涨了，但房产的属性仅限于居住，房价更是有价无市，很多多套房的投资客压根就无法套现。

而且种种信号显示，未来不仅不能再盲目追涨投资房地产，即便是自住也要避开一些房产：因为未来20年有3类房子，或将成为“贫民窟”。对于这3类即将或正在成为“贫民窟”的房产，懂行人建议要“趁早脱手”。事实上，聪明人也已在悄悄“抽身”。

何为“贫民窟”？其定义十分模糊。百度百科收录的词条显示，贫民窟是指恶劣、不卫生的住房条件。而联合国的定义则在百科的基础上加上了犯罪率和吸毒盛行的穷人避难所等标签。现在越来越多的人理解的贫民窟其实就是指条件不好的住房。

第一类：密密麻麻的高层住宅

北京大学光华管理学院的朱国钟教授直言表示，未来高层住宅将沦为“贫民窟”。无独有偶，早在几年前，清华大学城市规划设计研究院院长尹稚教授也郑重其事地说，“可能只需要30年，北京三环路外成片的高层高密度塔楼将被炸药夷为平地，如果人们不希望看到它们沦为布鲁克林那样的贫民窟的话。”

也有专家直言不讳，“在任何一个国家，高密度高层都会成为住宅的绝症。”

事实上，今年国家发布的住宅“新规”也对各类城市未来建设高层建筑有了严格的要求，超高层建筑、摩天大楼（250米以上）原则上不再审批，就算是建100米（30层左右）也要严格审批。更明确要求，县城未来以多层为主。

高层住宅未来为何容易沦为“贫民窟”，最不受人待见？答案是显而易见的：一则、高层住宅老化速度快，维护成本高，尤其是外墙、内部管道、电梯等；二则、高层住宅人流密集，居住人员素质参差不齐，有天然的管理难度硬伤；三则、高层住宅有很大消防、救援等隐患。尤其是发生火灾时，四五十层的高层住宅救援难度极大；四则、房龄到尽头后，高层住宅拆除难度极大，花费巨高。

所以综合来看，20年后高层住宅，很可能会因为各种“缺点”而不仅价值缩水，也会让这里成为各类闲杂人等的聚集地，最终成为"贫民窟"。不管是投资还是居住，这类房子还是要尽快脱手。

第二类：无名无分的小产权房

何为小产权房？就是没有产权的各类城中村、违建等住房。这类房产一般是指在农村集体土地上修建的未办理建设许可及产权，也未缴纳土地出让金的住房。

据各类资料显示，我国现存的小产权房面积可能已经达到了六七十亿平，居住者有8000万之众。小产权房无名无分，购买有一定风险，这一点其实国家一直以来都有明示，也一再禁止小产权房的买卖交易。

这么多的人为何对小产权房趋之若鹜？我们认为有三方面原因：其一、价格低廉，商品房买不起，保障房申请不上，又不想租房居住，所以只能购买小产权房；其二、购买时间较早，对房屋产权压根没有概念，买来就是为了居住，也没有考虑那么多；其三、也是受害者，虽然是正规渠道购买，但是因为开发商、房主等种种原因，产权办理不下来。

小产权房未来为何可能成为“贫民窟”？因为种种迹象显示，小产权房“转正”的希望不大。2020年5月份，自然资源部下发的文件明确提到：小产权房不在登记范围之内，并明确表态违法用地不得通过使用登记合法化。

这意味着，在未来很长的一段时间里，小产权可能都无法转为正常的商品房，不具备商品房的一切价值属性，不管是居住还是投资，小产权房都没有优势。换言之，小产权房会是名副其实的“烫手山芋”。所以，这类房产，也有必要尽早处理。

第三类：物业管理、服务水平差且处于郊区的房产

房屋升值的关键因素中，地段之说虽然固然重要，但是好的物业管理也会给小区的居住和升值加分不少。如果地段和物业两项都不好，那这类房产未来很大概率没有什么升值的价值。这就是我们要说的第三类可能成为“贫民窟”的房产——物业管理水平差且处于郊区的房产

这一点，相信大家都有直接感触。同一地段的两个小区，也会因为物业服务质量不同，而存在巨大的价值差异。一线城市，因为物业管理水平不同，小区间价差一度高达2万/平。

高质量的物业服务水平，不仅能让整个小区停车、绿化、公共卫生井然有序、无微不至，也会让房屋外观等维持良好状况，更会给居住业主以舒适温馨的感受。更重要的是，这些都会在交易房产时，直接兑现。

而低质量的物业管理服务，同样会给整个小区的居住环境和价值“减分”。如果是极其不负责任的物业管理公司，对于小区而言，很可能是一场“灾难”。此前就有新闻报道，南京的一个小区物业长期不作为，不仅服务管理不到位，还私自侵占挪用业主的房屋维修基金，业主和物业之间打官司历时5年之久。这5年里，其它小区的房价都涨幅超过一倍，这个小区因为口碑不好，一直房价涨不起来。更被视为买房的“禁区”。

物业管理服务水平的好差之分，短期可能影响不大，但是长期来看高下立判。一句话，地段再好的房子，物业管理服务不好，不能做到高效、快速、合理运营小区，也是枉然。对于物业管理、服务水平差的小区，未来20年也很大概率会沦为高净值人群之外的人群聚集地，成为“贫民窟”的可能性很大。所以远郊且物业服务差的这类房产购买时也要慎重。如果你现在持有这类房产，个人建议，还是尽早处置为好。

国家呼吁，房子是用来住的，不是用来炒的，我们坚决拥护。但是平心而论，即使是买来自住的房子，我们也想它的居住环境和质量更胜一筹。可话说回来，如果一个房子符合这些特征，那它的价值就不会太差。所以，不管时代如何变化，每个人都要有买好房子的决心。我们可能无法三言两语定义“好房子”，但作为刚需购房者，尤其是首套房小白，最起码要懂得规避一些“不好”的房产。而上述3类未来20年将成为“贫民窟”的房子，恰恰就是不值得购买的，因为连懂行人都建议大家趁早脱手，而且内行聪明人也都在悄悄“抽身”。所以大家在购房时一定要有一双慧眼，宁缺毋滥。