10月起，打折卖房已启动？专家预言：2021年房价或超出很多人想象

10月过后，气温骤降，多城温度直降15度以上，大有严冬已至的错觉。眼下房地产市场的行情，也和现在的天气差不多，跳过了“深秋”，直奔“寒冬”。

首先，调控紧绷不松，叠加“疫”事冲击，今年房企前三季度的销售情况，显著低于2019同期。根据克而瑞地产研究中心一周前发布的报告显示，今年前三季度有近3成房企目标完成率不足65%，占比达到近三年同期最高。虽然也有部分房企积极抓住销售窗口期加快去化，但截至9月末，仅有8家目标完成率达到75%以上；

其次，融资环境不断收紧，房企资金周转压力并未发生实质性好转。今年以来开发商的融资总额虽有提升，但是融资成本却高出了不少。有专家直言，在销售遇阻、融资政策只紧不松的当下，开发商大规模境外发高息债务偿还低息债务，实则是“飞蛾扑火”，这样操作下，债务就像是“滚雪球”，会越滚越大，最后不得不破产清算。事实上，今年截止到8月底，全国已经有380多家房企被淘汰出局了；

再者，由于上半年销售缺口较大，叠加最后两个月还有不小的债务要偿还，很多房企已经按奈不住开始打折降价卖房了。相较于以往的“小打小闹”式降价促销，这次开发商似乎是“火力全开”。9月7日，恒大“全国楼盘7折销售”，彻底拉开了降价热潮的序幕。有人计算过，如果按照其公布的优惠政策购房，最多可以做到5.3折购房，即一套100万总价的房子，经历层层折扣后，最终只需要53万就能买到。

房地产专家：10月起，打折卖房其实已经启动

房地产资深研究专家、经济学专家陈海滨直言，国家新禁令下，房地产的两条腿都“瘸了”，即融资和销售都遇到了前所未有的挑战：“三道红线”禁令，让80%的房企不敢再跑量追求速度，而且虽然新政还没真正实施，但已有超过半数的房企开始主动“降负债”、“去杠杆”了；基于前三季度仅有8家房企达成3/4的销售目标，叠加房地产市场销售持续不乐观的情况下，对于房地产企业来说，第四季度仍然需要加快推盘节奏和步伐，而要完成这个目标，以价换量将会是主要方式。

该专家还透露，其实10月起，全国范围的开发商打折卖房的序幕就已经拉开了，尤其是今年十一8天长假期间，近9成的房企都启动了打折卖房，很多人之所以感觉不到，归根结底是有些房企的打折促销做法很隐秘，且促销的力度很微小，比如98折卖房、100元定金抵扣20000元购房款，再比如我们习以为常的工抵房、特价房、内部价等方式。虽然市场上并非所有的房企都有恒大“7折卖房”的魄力，但是在头部房企割肉降价的背后，其实一众房企也是不得不通过打折卖房的方式来为自己争取一些客户。

其它房企为什么不更大力度降价卖房？答案很戳心：没那个实力，7折卖房对于很多房企来说，已经赔得一塌糊涂了，其实开发商的利润空间只有10%-15%而已，他们不敢那么做。

此外，此前河南第一梯队房企达成一致意见：坚决“抱团不降价”，后来也被媒体爆料，这个“不降价阵营”其实也已经内部分裂了——9月最后的一个星期，郑州多个楼盘被爆出打折促销，其中某楼盘降价幅度一度高达15%-20%。

不止新房，其实二手房市场更是到了“不降价就很难卖得动”的地步了。其它不说，房价行情网公布的8月份304个城市中105个城市二手房下跌，数据宝公布的数据也显示，全国有近36%的城市二手房8、9月份价格环比下跌。其中更有27个城市二手房价格跌回了一年前。这其中就有两年前市场火爆异常的西安、青岛、天津、合肥、济南等热点城市。

有人质疑，打折卖房是最差的营销，越打折降价越卖不掉房子。然而，带头降价的恒大却用事实证明并非如此：10月9日，中国恒大发布最新公告显示，9月1日-10月8日共计38天，公司累计实现销售1416.3亿，创同期历史新高。事实证明，以价换量，效果惊人。

专家预言：2021年楼市或迎首个“贬值潮”，2021年房价或超出很多人想象

有人问，开发商降价卖房会否持续到明年？尤其是近期楼市又传来两个让人“泄气”的消息，更让“明年楼市将迎来反弹”的声音喧嚣尘上：一是央行调查显示，四季度预期房价上涨的比例增加；二是地市有所升温，全国土地出让规模显著增长，地价也有所上涨。

对此，我们认为，这完全不影响每年楼市迎来“贬值潮”，更扭转不了开发商降价卖房的趋势。原因有三：其一，9月至2021年6月份有1.5万亿债务到期，巨大的债务压力下，房企已无退路；其二，新房市场基本面发生了变化，易居研究院数据显示2021年起，新房将出现供大于求，这意味着从明年起，新房将出现过剩情况，开发商卖房的压力会加剧，这种情况下，还想要快速消化库存，换来回款，不降价恐怕是不行的；最主要的是，房价只涨不跌预期发生了变化，短期政策不发生转向，购房者的预期很难扭转过来。

对此，房产专家也有相同的预言：2021年楼市或迎首个“贬值潮”，2021年房价或超出很多人想象。理由上面已经提到了，开发商明年的销售、还债压力不减，为了自救，他们仍然不得不走“打折卖房”的路子。而只要开发商降价卖房促进回款的需求存在，房价就必然迎来下跌。这意味着不管是刚需，还是投资炒房客，他们手中的房产就无法避免贬值。专家更告诫，2021年那些缺乏人口、产业等基本面支撑的城市，房价下跌的压力更大，尤其是过去两年房价疯狂补涨的远离中心城市的三四五线城市，2021年房价下跌幅度或达到超出很多人想象的20%以上，国家公布的80个“收缩型”城市房价或重演环京燕郊“腰斩下跌”的景象。

此外，北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池近期也表示，“在当前的市场背景下，对于地产商而言，单纯追求数量的时代已经过去，现在需要高质量发展”。换言之，开发商为了永续发展，不仅要主动降价销售，更应该降速提质，用产品说话。

明年绝大多数城市降价卖房基本坐实，开发商要想在这场“价格战”中胜出，更要做好内功、全面提升楼盘品质，因为买方市场下，购房者真的会用脚给每家的项目投票。对此，您怎么看呢？