成都楼市：买房要怎么利用好杠杆，你用对了吗？

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提问：房哥，利用杠杆的话，包括租金收益等，贷款金额一般为月收入的多少倍，可以继续维持下去。因为一直看到是一种长持思路，那月现金流就是一个问题，如果靠以贷养贷满意维持。

回答：极限来说，只要你现金流强且永续，而债务是可以永续下去的话，你只要能承担得

起贷款的利息就行了，但现实中，中间过程膨胀或紧缩不定，分分钟便会打乱了你的节奏

，你的现金无法填补各类针刺。

因此以贷养贷对大多数人来说都是上刀山下火海。谁又知道变卦会否骤然降临？真真正正

能长久持续下去的，必定是高现金，高负债，高资产，三高并行的，而退一步对大部分人

而言，负债率控制在50%，配合正常的现金流，可保平安。

提问：房哥你好，作为一个外省人，我具备天府新区两年户口的购房资格。可以从五城区

或者天府新区买房。

我很少去成都，以好出租，交通便利，业态成熟为主，同时要兼顾具备升值潜力。请问我

应该选择天府新区还是锦江区还是武侯区呢？此外，有推荐的小区吗？

回答：你好，从投资的角度看，老区配套成熟，不存在超预期溢价，你可以当作低风险传

统行业，比如银行，基建。新区好比创业，科技。

你问到底买哪个能赚钱，这要看你具体买的是什么票，无论老城区新区都有坑，但是新区

的优势就像创业板的独角兽，有更大的想象力，未来的溢价更可观，当然高回报也就意味

高风险，怎么来选择考验个人的智慧和运气。

投资天府新区建议不要去已经过气，建议去成华和锦江区，成都处于主城空地最多的板块

，有空地才有新房才有溢价发展潜力大，锦江区教育资源好，武侯区说实话有些地方受航

线影响，具体买哪儿还是看楼盘位置和周边配套吧

提问:房哥你好！我是工作在成都339这边，现在住在五街这里，想换房到一个改善的，但

是预算可能就200万，最理想的就在东郊记忆这块，之前看了锦江生态带距离也能接受，目

前就看到了万科锦园，第一，想让房哥帮我评价下这个楼盘，第二我这个预算在东边或者

南边有没好的推荐？

回答：如果想选择二手房的话，九龙仓御园的位置好，物业水平一般，小区园林还不错，

太靠二环高架，居住感知不算特别好，靠里面还行，但200万总价，面积只能买比较小的。

万科锦园，目前来看位置不算太理想，在成华区二仙桥还有广袤的土地可供开发，上200亩

的土地我印象中还有好几个，选择空间较多，但最终呈现和各个方面有无万科锦园好，还

有待观察。锦园还是万科的一贯传统，主力户型在100平米到130平米区间，在这个区间万

科的产品是没得挑剔的，很好的，你能接受区位，这个楼盘完全没问题，价格也相对温柔。

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