损失百万的经验之谈，看到这几个特征，请入手新区！

城市建面的扩张，目前主要靠两种方式，一种是依托城市自然发展。按照国内近几年的经济情况，一般来讲，大中型城市发展速度平均每年大约向外扩展一公里，但是这种方式属于低调稳健的推进方式，不显山不露水，自然也就显示不出政绩，所以，庄家更喜欢另一种扩展方式——建新区。

新区建设，涉及大拆大建，变化是摧枯拉朽式的，但是新区的建设很多都是不成功的，或者说需要长时间积累，在很长一段时间内，仅仅是作为一项政绩体现在ZF工作报告中而已，比如甘肃的兰州新区，天津的滨海新区，广州的南沙新区等等，也有很多人很看好这些新区，但不可否认的是，只要入手，长持几乎是一定的，投资效率并不高。

那么，什么样的新区更容易成功呢？

1、新区级别。直接对应的ZF支持力度：政策力度、财政支持力度等。至少需要市级新区以上，不看区级新区和县级新区。

2、新区地理位置。与城区直接接壤的最佳，距主城区20—30公里以内，可以考虑，30—60公里谨慎对待，60公里以外，建议直接PASS。

我们稍微解释一下。

首先说明的是，30公里、60公里是虚数，并不一定，主要取决于城市，对于一线城市，30甚至60是可以接受的，因为交通足够发达，高薪可以弥补通勤距离的缺憾，而对于中小城市，那么就需要适当减小这个数字。

其次，超过60公里，主城区几乎辐射不到新区，几乎等于再造一座新城，这不是件容易的事，不仅需要大规模资金支持，更主要的是需要大批量导入人口，这非常困难。所以，直接放弃，选择其他有性价比的标的可能更好。

3、ZF支持力度。这非常关键，站在城市主政者的角度，今年的预算是一定的，辖下有几个区，预算怎么分配，直接关系到各自的发展，虽然手心手背都是肉，但一定是有重点发展，有正常发展之分的。

新区，几乎零基础，没有大规模财政支持和政策支持，举步维艰，这也就是为什么一旦换届，原来的新区就停滞不前的原因，没有拨款、没有政策倾斜，迎接新区的只有GAME OVER一条路。

4、ZF实际支持力度。为什么讲实际支持呢？因为，有些主政者实在是玩弄文字游戏的高手，为了避免换届换发展方向的舆论甚嚣尘上，会在不同场合不断提及前任的发展方向及项目。

但是，实际行动却很诚实。还是按照自己意愿重新做调整。那么，结果是一样的——还是起不来。

所以，特别拿出来重点强调，要特别注意，不要看别人说了什么，要重点盯着他做了什么，这才是最关键的。

怎么算实际支持？

1）新ZF部门迁入，这是最简单明了的，“ZF都把家搬过来了，你还怕啥？”

2）招商引资情况，有实际产业签约、落地，并开始兴建配套办公楼等配套设施等。

3）名校分校的规划和建设，教育是重要的民生工程，医疗，mall都可以稍微差点，但一定要有很棒的教育。

其他，若再加上诸如地铁等交通建设、图书馆、体育馆等公共设施建设、城市绿化、公园等休闲设施建设，那么会更保险。

有了以上这些因素加持，新区能够成功的可能性就非常大了。什么时间入手最好呢？

在之前的文章中，我们曾提到过，新区投资涉及到四个阶段，分别炒概念阶段、炒地皮阶段，炒配套阶段、炒供需阶段。

也简单解释一下。

炒概念阶段，这个阶段是规划前后，若去实地看下，可能还是荒地，可能还长着庄稼蔬菜。若有楼盘在售，那么销售会指着这块荒地告诉你，“这里规划了什么”，指着另一块荒地告诉你，“那里规划了什么”，至于能不能成，你不知道，其实，他也不知道。

注：风险较大。

炒地皮阶段，此时，部分规划已经开始动工了，那么伴随着的一定不会缺少商品房住宅，只要市场大环境不错，房子不愁卖，就很可能会出现多家开发商争抢的状况，那么，超高溢价，地王现世，面粉贵了，面包自然水涨船高。

注：风险中等。

炒配套阶段，此时，随着ZF招商引资的不断推进，会有一些大型商超、综合体、大型知名企业等前来落户，ZF也会持续推进相关配套设施，新区核心区域是一片大工地，各种大型工程机械车辆、施工人员来来往往，好不热闹。

注：风险偏小，但价格已经不低了。

炒供需阶段，这个阶段，是新区投资的末期，也就是说，甘蔗最甜的部分已经没有了，新区价值被市场大众充分认可，即使高价，大家也认为值这个价，市场甚至出现了追高情绪。

注：风险较小，价格已经很高了。

通过以上分析，大家可以看出，在第二阶段入手，是比较好的选择，几乎是从鱼头吃到鱼尾，一个完整的行情。但在实际情况中，这个是很难把握的，一方面我们很难准确把握具体阶段，另一方面我们本来也无法确保新区一定能做成，一个不小心，就是万年站岗，实在战战兢兢。

这里笔者可以给大家几个判断标准，去年因为一个新区入手时机判断失误而导致错过百万，从而总结出来的经验教训，今天免费分享给大家。

为了方便理解，我们不妨反推一下，新区房价大涨，是什么造成的？

地价短时间内快速拉升，人口突然大规模涌入、整体行情影响，政策调节等。

那么，再着手分析其可能因素就相对容易了，这些因素并不是对所有城市，所有情况百试百灵的，若是如此，投资就真简单了，但我们仍然可以将其作为参考标准，在后面的投资生涯中，一旦遇到这种情况，就要格外留心。如下：

1、所在城市要举办大型体育赛事，大型全国甚至世界性活动时，尤其是要兴建各种场馆，配套设施等。那么可以在提前2——3年即可大胆入手。

比如杭州G20峰会，南京青奥会等等，钱江新城、河西房价均有明显涨幅。快速拉升价格，有利于土地获得更多收益，再将其投入到新区建设中。

2、最高层级领导到访新区。一般到访前很久，就会盛传小道消息，这是一个信号。在目前制度下，ZY领导视察的地方发展，是ZZ任务，不论花多少钱，是必须要完成的。

3、有地区针对性的人才、落户、购房政策。比如去年上海临港就是变相的人才导入，放松限购政策，贷款政策，鼓励置业落户。当然了，临港实行的并不特别成功，临港距离上海主城，实在有些过于遥远了，但还是有些成效的。

新区稍有成熟，价格拉升会非常快，去年年初笔者考察的某地新区，仅仅小半年时间已经直接翻倍了，大大出乎意料，所以，若我们平时有比较看好的新区，一定要时刻关注其各方面消息，各方面一旦成熟，就立刻下手，一个犹豫，可能也像笔者一样错失百万，空留遗憾却也无能为力了。

本文完，祝大家2020置业顺利。