广州楼市：为何这类地段的房子不要买，买过都在后悔

我是老王，广州房产投资十余年累计买卖房子六百余套，实操专家只讲干货关注“羊城老王”微信公众号查看更多会员问答

1、提问：老王你好，如果是预算200W在广州市区买二手房，需要交通便利，是买地段好的然后大点的楼梯房，比如越秀区可能是近三十年的楼龄，还是小点的电梯房，大概也只能买到二十年楼龄呢？主要是自住为主，但是头几年想出租。电梯二手房看了下单价，荔湾区和海珠区还有些三万多的二手房。在天河市中心上班，所以要考虑到通勤时间，之前也考虑买黄埔的房子，相对新且单价低点，就是不知道出租率如何？

回答：你好，老破小能不能买，这个还是要看地段和价格的性价比。老破小存在的基础缺一不可：1、上车需求的挤压。2、大量无法转移的人口。3、低总价高得房率的功能率。从这几点上来说，基本上就只有北京和上海的老公房才有买入的价值基础。由于广州上车容易挤压不强，且人口转移，老破小无人接盘，并且中心在迁移，所以大部分人并不执着于市中心地段，反而不断往外扩散去选择更新的品质更好的房子，广州目前的行情不适合买老破小。黄埔的话建议可以考虑，扩容后的新黄埔，产业最牛的行政区，宜居宜业未来看好，买房投资核心不是出租，而最重要的还是房子本身的升值能力。目前外籍人士在广州买房须在广州居住1年以上，在广州限购一套。但是贷款比较麻烦，可以采用dy买入的方式。

2、提问：你好老王，我的情况是这样的，目前住在南沙，一个月房租三千，所以想在广州买房，存款25w，月收入1w左右。买房目的是现在用来居住，结婚之后用作出租。打算买个50-80㎡，一房或者是两房都行，老王有什么好的推荐吗？谢谢！

回答：你好，按照你这个情况资金量不够的，要么在上杠杆找零首付那种，要么借父母的钱给利息，也相当是为父母的资金进行保值升值。南沙工作的话可以购买地铁口附近的三房，拿到房本后申请一些贷款支持月供。

3、提问：17年因广州限购收紧，刚毕业没经验，慌忙中高位接盘了顺德陈村的万科刚需小三房，位置不是很好，很难出租，离建设中的地铁7号线尚有900米，周边发展也不行，三年横盘基本没涨。现在工作变动，也不打算自住。考虑到目前的持有成本，已经亏损15万左右。老家还有另一套房，月供压力较大，所以请教老王，我现在是应该继续持有呢？还是现在赶紧出手。

回答：你好，要卖也是优先卖掉老家的房子，陈村靠近广州番禺，主要也是承接番禺外溢的购买力。广州不涨佛山陈村也就不涨，你只是看着以为番禺房价不动，接下来广州3万的，下一波大行情是往5万去涨的。所以你可以推导陈村会外溢到多少钱一平米。同样你可以参考广钢价格，外溢给千灯湖，千灯湖每平米多少钱。

4、提问：老王你好，目前在新安有一套一居室没有贷款，唯一住房市价估计320Ｗ左右。打算卖掉，然后换到500Ｗ左右的两居室。看了高发城驰，桃源村3期，皇庭世纪，广兴源几个楼盘。在南山科技园上班，未来考虑自住＋投资，月收入2.5Ｗ左右。有没有什么好的楼盘推荐？谢谢。

回答：你好，这几个盘自住优先考虑桃源村3期，投资优先广兴源。 皇庭世纪虽然地段好，但是皇岗村旧改也是很遥远，本片区非常成熟，可是却没有稀缺的教育资源支撑，现在看河套片区的开发可能远远达不到预期。皇岗片区的住宅更多承担福田中心区的外溢。 深圳一路向西，这几个盘自住首选桃源村，投资首选广兴源。碧海可以得，不偏潜力不差。但是不如宝中， 也可以关注花样年花乡、花郡、富通城等。

5、提问：你好老王，已付费咨询！请问如果是考虑自住的话，品秀星樾这个新盘怎么样？有什么比较明显的优点缺点？

回答：你搞，感谢付费咨询！如果自住的话没问题，这个位置的配套还不错，锐丰广场、飞晟汇以及奥园广场，这些配套都可以，300-400米的香雪地铁距离，可以满足出行和通勤的要求。