成都楼市：请别再瞎买房了，暴击时代已经是过去式了

我是蓉城房哥一名专注于房产路上的房产达人，俗话说：买错一套房，十年两茫茫。买对一套房，胜过十年忙，我是您买房路上的房产专家，请关注我让你买房路上避免各种坑，让你轻松愉快买到潜力倍增的好房

提问:房哥您好，家庭有购买锦江二区或青羊二区学区房的打算。去年年底才卖掉手.上的房子,但当时没能找到很合适的。今年疫情过后，成交价也比去年下半年高了，挂牌价就更贵。我们买并不是今年用，还有2年缓冲期。最近关注的房子又把价格调的更贵了。您觉得是等7月摇号完了下手?还是等的更久一点? (从观测数据看， 18年下半年到19年上半年明显要低。)

回答：你好，18年下半年是因为5.15的限购升级导致的，并非下半年价格低的缘故，可以抛开不看。

学区房现在处在变动期了，随着公民同招和多校划片开始实行，可以看出有教育平权的趋势，以后可能会尽可能的均衡，从北京到重庆都已有政策先行。

今年学区房上涨主要原因是公民同招导致，对40强是利好。

今年天府新区开始实行多校划片(锦江生态带) , 如果成功明年会更大范围推行，所以买早了不确定性更大。对顶级学区是利空。

建议:结合今年经济状况和学区的变数，现在顶级学区该涨的都涨到位了，可以过了风头以后再下手，可能更合理一些。

建议仅供参考。

提问:请问房哥，卖家要求总价10%的定金是否合理?比如200多万的房子，需要定金20多万。我看国家规定担保法20%以内的定金都有法律保护，请问一般是多少比例?如果卖家拿定金赎楼，如何最大避免风险?

回答：你好，一般200万以内的，定金不高于成交价的20%，如果200万以上的，定金不高于10%，且不高于50万。

定金适当最好，通常5-10万， 用于赎楼正常,不必担心，有定金罚则，合同会约定违约的赔偿办法。可以约定一个赎楼解押的期限。

提问:建发中央湾区值得买不，主要是自住，在武汉路西，对面有个钓鱼嘴,说是要打造一个休闲购物中心, 不知道发展潜力如何，项目规划的有幼儿园和小学，幼儿园还是在高新读，小学的话目前天府七小是摇号，对于一个有1岁半孩子的家庭来说，是否值得买?

回答：你好，中央湾区自然景观非常好，但是有些脱离中心板块，离天府公园西比较远，天府新区最大的难度是人少，核心板块预计3年左右可以成事，非核心板块预计万6-7年。

价格有点偏高，15500-17000， 基本是孤盘,没有配套。

路小学，预计划片不会到天府七小，小学是对口，不会摇号的。

提问:房哥好!请教:因为幼升小私立摇号，目前准备买二手房，看了金沙片区和城南宜家片区,重点看好中海金沙府和桐梓林壹号的房源，请问哪个更值得买呢?另外请问155平方套三(可改套四)对比134平方套三，哪个更值得买和保值以后更好卖掉。

回答：你好，如果两个学区都可以，中海金沙府略好一些， 中海的资源和品质是整个内金沙最好的，桐梓林一号密度要高一些， 背后有铁路，靠近下穿隧道，舒适度比金沙府略弱一些。

提问:房哥，请问我这种情况怎么安排比较好:

目前，我和男友在郫县和双流各有一套70多平的套二。 为了买二套房，我郫县的房子在今年年初赠与给我妈了。我拿产证的时间为2016年。男友的房子产证也未满2年。我的公积金在今年5月办了15万的贷款，男友无公积金。我们想要将两套房子卖了，在青羊、武侯或者高新区换套大一点的房子。这种情况，如何安排卖房和卖房的时机比较好?

回答：你好，如果要说卖房最理想的时机，是一轮涨幅的末期。但现在不是，现在是市场相对稳定的时间，置换现在也是可以的，估计明年春节后市场会稍微好一点， 但也有问题，市场好一点你再次买入价格也

会稍微高一点。所以市场稳定，置换是可以的。

卖房其实也有很多门道，比方说如何让更多的人知道你的房子，增加曝光率,如何找到经验丰富的经纪人，以及估价和相比别人卖的更快的方法。

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