以下为正文:
买房,怎么避免掉坑?
这是笔者经常提起,却也不断被问起的话题。掉坑的一般表现是什么呢?
首要表现为“不涨”。
有人说,我就是买了自住的,涨不涨的没关系。
怎么可能没关系,买房时间、月薪差不多的同事,他买的房子增值100万,开心的告诉你,而你的基本没涨,你真的无动于衷吗?
另外,现在很少有人会一套房子住几十年,可能三五年,可能七八年,总会因为这样那样的原因,或者置换或者搬家而出售,此时,也是没关系的吗?
从这个角度讲,不论我们是何种原因购房,升值潜力都应该作为一个比较重要的考虑因素。
【举例:没有学区的老破小,新区远郊房,公寓】
其次,是流动性差。
也就是说,卖不掉,即使你把价格挂到成本价甚至大幅降价,却只有寥寥看房者。
房子怎么能尽快卖出?大量的带看。
看的人多了,总有人看得上,坐下来谈就有成交的机会。
【举例:典型的是偏远的海景房、景观房、养老房,这类房产,绝对是收割中产的利器,价格便宜景色好,一陶醉就掏钱,一掏钱就套牢。】
第三,不能创造现金流,持有成本高。
好的房产是自带“造血功能”的。这个造血功能一方面是指房产本身的增值能力,另一方面就是租金收益了。
这里顺带提一下租售比,这个概念前几年提的非常多,是空军利器,这几年已经不怎么听到了。一个很重要的方面,是因为空军实实在在的减少了。
设想,原来你是坚定的看空派,但各种机缘巧合,买了一套房或者实际看到身边的朋友同事,一个行情到来,账面浮盈几十上百甚至更多,你还会坚持吗?
不会的。
此时,你想的是怎么再买一套。这种真金白银的冲击胜过任何千言万语,一下子就让你忘掉了以前所有的雄辩、立场、观点,彻彻底底加入多军阵营。
因为房价上涨较多,而房租上涨滞后,所以,国内的租售比要比外国许多国家低得多,发展阶段不同,这并不稀奇。
另外,租金收益本就不是房产投资中的主体。
但,这并不是说,租金收益不重要。一方面它能够产生正向现金流对冲月供压力,另外,这还是一个重要的指标。
我们可以观察一下周围:不好出租或租金非常低的区域,一般不适合做投资,至少不应该把大仓位压在类似区域。
【举例:偏远郊区,买在老家的房产等,需要特别说明的是,一手期房,也有类似弊端。一方面在头两年的建设期,是完全没有任何补贴的,拿房后,不管是毛坯还是精装,都会纠结要不要出租?
只出租毛坯房,租金非常低,若装修一下,在满两年可以出售时,根本收不回装修成本,不划算。若是精装房,纠结的是房子太新,不舍得出租,搞的乱七八糟出售会折价。那么,大概率就一直空着。这也是为什么投资性房产鼓励大家买二手次新的一个重要原因。】
第四、产权不明晰,银行不认可的房产。
买房一定需要杠杆,而杠杆需要银行认可房产价值。
银行是最聪明的机构,不会做赔本的买卖,只要你的抵押物稍有问题,那么房贷首付成数立刻增加,比如商铺,公寓等,若是农民房、自建房?拒贷。随你资质多好,这是硬性规定。
那么,对于这类房产,我们要做的,就是远离,坚决和银行站同一条战线,银行制度是由无数聪明人和无数血泪教训一点点形成的,我们顺着做就没问题。
【举例:公寓、商铺、农民房、自建房、小产权等】
在了解了以上具体的表现形式后,那我们该如何选择呢?有没有一个相对简单的标准呢?
有的。
主次需求;合适产品;正确区域。
只要把握这三条,基本就不会掉坑,至于赚钱效应如何,得看具体的微观选筹了。
我们来简单解释一下。
第一、划分主次需求。
首先,确定侧重投资还是自住,其选筹逻辑是不同的,自住考虑自己,投资考虑别人。其次,就是按照重要程度,罗列自己的购房目标,尤其侧重自住的更要这么做,这会让你有目的,有针对性的看房,选房。这些在前面的文章中,都有过阐述。
第二、选择合适产品
即品类不要选错,简单理解,就是投资只看普通商品房,公寓、商铺、写字楼等等都坚决回避。
商品房,主流区域,主流面积段,主流价格段,就可以保证流通性,保证不会被落下太远。
第三、选择正确区域
包括两个方面,城市的选择和区域的选择。
投资,最好选头部的15座左右的城市,经济发展好(GDP总量排名靠前)、人口规模大(数量多、流入量大),城市级别高(至少省会及以上),保险系数最高。
区域的选择,最好的选择是临近主城的新城区。这类区域是城市未来3——5年发展的热点区域,随着ZF大量真金白银的投入,会一步步推高地价,从而不断推高房价,好租好售,涨价快。
满足这三个条件,基本就成功了80%,若再选筹得当——那——完美!
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