最近，相信你们都刷到了这样的朋友圈：
之前最低八九千的公寓，现在才6000元多？中心内环旁边最高位2万的公寓，现在才12000元？
就算是市场再不好，开发商这个价格，有点“犯规”啊！？
购房者看到后表示，真有种馅饼砸脸上的赶脚，那么真相是？
NO. 1｜壹
不妨先来对今年疫情期间，公寓降价的两波热潮做一下对比:
应该说，武汉公寓降价的第一波热潮，从疫情解封后开始。当时朋友圈看到的画面是这样的：
“天上掉陷儿饼，白捡6000元/平”（王家湾某公寓）
“总价直降20万”（远洋心汉口中心）
“直降7000元/平”、“买公寓送学区”“限时抄底”（塔尖官邸）
“内环CBD公寓惊现85折”（华发中城荟·荟公馆）
“不七折，不五一”，单价14800元/㎡起”（福星惠誉汉阳城云顶）
小户型loft，首付32万起！（光谷崇文中心）
汉口中心地段，菱角湖壹号，从年前的24000元到20000元/平，降价幅度为4000元！
当然，第一波降价的还有很多。
如果说今年的第一波公寓降价潮还带点“耍巧”、套路。只是为了先吸引人流过来、等市场复苏。
那么，从5月份开始，时隔5个月后的今天，武汉公寓降价的第二波浪潮似乎要来得更猛烈一些！
欧亚达云庭，备案价直降5000元；
钟家村某公寓，直降8000元，12000元/起；
光谷光和创谷，部分房源8字头起步；
一波接着一波降价……那么这背后到底是玩的什么野路子？预示着公寓市场传递怎样的信号？
NO. 2｜贰
曾有行业人说过，住宅好卖的时候，公寓也好卖！住宅不好卖的时候，公寓也跟着不好卖！这背后体现的逻辑是住宅购房难度降低，进一步降低商办公寓吸引力。
这话也不无道理，住宅市场不好的时候，公寓市场能好到哪里去？
看看近期武汉的住宅市场，明显涨不动了！以汉阳的融创1890带头降价，由此前带装修23513元，改为带装修均价20000元，直降3500元，一时掀起武汉楼市的一阵骚动。
从库存上来看，武汉新房的库存压力明显增大，有数据显示，武汉楼市库存已经连续5个月增长，从今年3月份开始，一路由15.7万套增长至17.2万套，楼盘的拿证速度快于销售的速度，从而导致部分楼盘开始疯狂打折。
同时，从一组武汉新房销售数据对比图来看，2020年武汉新房成交从4月份开始逐渐恢复，但相比2019年同期成交，依然是有所下降，同比销量在回落。
在上半年疫情结束之后，武汉新房部分楼盘确实迎来了一波小幅微涨，但现在明显也涨不动了。
比如白沙洲的近12个新盘齐上阵，火热的光谷东新老盘加起来也有至少10个项目。推盘量之大，竞争自然也激烈，如此最终就是价格上的比拼了。
同时年底往往是楼市的最后冲刺阶段，各大房企头上都悬着一把现金流回款的利刃，尤其是今年开发商的“三道红线”新政出来后，采取适当形式进行促销或是降价，这种需求就更迫切了。
而公寓一直都是市场上流通性最差的产品，降价促销也必定成为其首选项。
NO. 3｜叁
当然，还要叠加今年的疫情特殊情况。
从以往公寓成交数据来看，成交主力一般为40-60㎡，主要以投资需求为主，自住其次。
而疫情对中小投资者的影响还是很大的，在我身边很多人都不约而同表现出一种观望情绪。尤其是当下临近秋冬时节，他们担心疫情一旦反弹，如果选择这时候出手投资，很可能打水漂一场空，还不如保存足够的现金流等待明年。
市场观望的情绪多了，无论是投资还是做生意开店的，自然也就难了。
最后，还是要回到公寓产品本身。
很多人说，公寓不能买——
产权只有40年；商水商电，采光通风不佳，筒子间；首付比例5成，贷款年限短；梯户比太高，人员嘈杂；不能落户，无法划片；
其实，这些都不是根本性问题，公寓的根本问题在于流动性，有税费的问题。
简单算一笔账，一套30万的公寓，5年后以40万转售，差价10万，
你以为轻松转手就有10万的收益吗？大错特错！别忘了，公寓还有高昂的税费。各种税费算下来，8万左右。投资30万，5年毛收益只有2万。再加上5年时间的通货膨胀、货币贬值，折腾下来基本赚不了钱，甚至还要赔钱。
收益和回报空间的进一步压缩，加之越来越多的高库存，直接摧毁了公寓一半以上的流通性。
NO. 4｜肆
综上所述，武汉商办公寓的持续“跳水”，是市场、产品、政策及需求等各种因素综合作用的结果，加上今年疫情的特殊情况。
说到最后，其实你会发现，公寓的一般购买情况，适合手头特别紧张，和特别宽裕的人群。看似矛盾，其实精髓是...你琢磨下就懂。
文章快写完了，朋友圈又刷到一个项目：
光谷东loft特价房十一开抢，原单价8000多起，现在6xxx元起。
流通性差的公寓产品，在市场降温时，显得异常明显。
未来，还会有更多的公寓产品“刷爆”我们的朋友圈么？
毕竟，年关难过啊。
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