当你看到这篇文章时，大嘴正身处婚姻危机。这破坏婚姻关系的元凶，竟是一套房子。
昨夜，大嘴媳妇笑意盈盈地说：“我们买房吧。”
“嗯？我们这房子不是一直住得好好的吗，怎么突然想起买房了？”
大嘴媳妇说，最近他们公司的人都在买房。一个同事看上了一个房子，立马就给家人打电话，当即就去现场全款买下来了。
媳妇说：“我被刺激到了。以后房价只会越来越高，房子只会越来越偏，为什么我们不能现在就买呢？”
讲真，大嘴听完后也被刺激到了。媳妇的同事怕不是都来体验生活的吧，上百万的房子怎么说买就买呢？
看着媳妇这副非买不可的样子，大嘴顿感压力山大！
话说回来，今年疫情过后，惠州因其居住环境的舒适、轨道交通的快速发展，以及深莞的限购，楼市热度经历了一轮又一轮的上涨。
这几个月，惠州楼市经历了——
深圳客一次性付款4千万买20套房；
外省客户就地租房等待开盘；
外地豪客携百万现金全款买房；
总价300万的房子还要找关系买；
……
今年，惠州购房者的竞争对手，已经不再是本地人，而是来自深圳、东莞、广州以及全国各地的购房者。
疫情过后，没想到市场上首先出现报复性消费的领域竟然出现在楼市。
深圳、东莞率先火热起来。
这股高温，也从大亚湾、石湾等与深莞接壤的地方，逐步蔓延至整个惠州。
然而，这把火，持续燃烧了几个月后，在原本“金九银十”的楼市旺季，却透露出了丝丝凉意……
今天，大嘴这辆火车，就要去探一探这把火，到底是真火还是虚火？它是如何被催旺，又是如何迅速熄灭？
从“预选房”到违规预售，开发商为什么一步步试探底线？
要说惠州楼市火，火在哪？瞧，一个楼盘还没开盘，可选房号就只剩下天地楼了。
位于金山新城的某盘，尚未开盘，有购房者在现场看房时被告知，当前可选房源并不多，只剩下天地楼了。
What？这是怎么回事？追问之下得知，虽然项目还没开盘，但是已经进行了一波预选房。
预选房？大嘴好像还是第一次听说这个玩意儿。
经过打听了解到，项目对有意向的客户进行诚意登记，冻资1万元。
而进行了诚意登记的客户，在项目尚未拿到预售证之前，可以提前选房，锁定房号。
如此一来，项目既可以防止意向客户流失，同时又可以营造出开盘即售罄、一房难求的紧张现象。
不明所以的购房者，现场被销售一忽悠，难免紧张了——再犹豫怕是天地楼都选不到！
预选房看似今年才兴起的新操作，其实早几年已经在国内其它城市出现过。
操作流程大同小异，均是开发商在楼盘尚未取得预售证的情况下就先行选房。
而今年，这种操作已经在惠州悄然地流行起来。
位于金山新城的另一个项目，推出的是90-120平米面积段的产品，与同一片区在售的项目产品面积段雷同。
这个项目，已经不止一次在未拿到预售证的情况下就让购房者进行选房。
另一个项目，并没有直接“抄作业”，而是选择了更为铤而走险的做法——尚未达到预售许可的建设进度，便已提前开盘。
当晚到场选房的客户，远超预期人数，挤满了整个营销中心。
从一个个火热的开盘现场，从预选房到违规预售，大嘴从中窥见的却是开发商一步步地试探政策红线。
既然市场火热，房子不愁卖，为何还要如此铤而走险？
今年疫情期间，大部分楼盘停工，售楼处关闭，导致项目节点延误。与此同时，房企开发周期缩短，频频出现上半年拿地，下半年营开的现象。
一个延误、一个加速，便导致大家都挤在了下半年。
根据统计，惠州今年下半年潜在供应量预计9万余套！
新盘的集中供应，产品同质化严重，无形中增加了开发商的营销压力。
如今年终降至，眼看周边与自己实力相当、产品相似的项目接二连三地开盘，肩上的这座KPI大山也越来越沉重。
无论是预选房还是违规开盘，皆是由于项目所处的区域或是当下的市场环境，同质化的竞品较多、市场竞争大而催生。
迫于业绩压力的开发商，为了抢占客户资源，不得不一次次地徘徊在政策红线的边缘。
3秒卖光！一房难求？
购房者心理防线被层层击溃
前几日，东莞华润万象府开盘，备案价4万/㎡起，限购之下，依然引来了数千人争抢480套房，3秒售罄！
今年以来，东莞楼市的热度一直高居不下。限购之后，楼市疯狂依旧。
这种紧张的情绪，自深圳、东莞相继限购后，便逐步蔓延至惠州。
7月份，惠州北站新城一项目，来自外地的一个客户携带百万现金到现场，表示只要有房就全款买下！
仲恺片区的东莞客户比例，无论是上门量还是成交量均上涨了10%！
深圳、东莞客户渗透到惠州市场，抢占惠州的新房市场，这一举动，直接刺激到惠州本地购房者！
惠州购房者面临的，不再是相同起跑线的竞争对手，而是可以拎着百万现金扫货的深莞购房者。
试想下，当惠州购房者还在计算首付时，深圳东莞的客户竟然全款买下了！能不着急吗？
惠州本地与深莞购房者，资金实力悬殊。
当与市场竞争力不处于同一水平线时，惠州购房者的第一道心理防线便被击溃。
而此时，项目接二连三地通过“预选房”这一脚本，导演了一出出未开先磬的戏码，将“抢房号”这一紧张氛围推到一个新的燃点。
8月底，惠州一个轻轨口项目，营销中心还没正式开放，一栋楼已经被卖完。
附近的另一个项目，原本只是开放营销中心，但是由于当天到场人数太多了，就直接转为开售。
惠州的8月，笼罩在项目赶节点、抢客户的氛围中，各个楼盘都呈现出人人人人人的火爆场面。
而8月楼市成交量也以2.2万套创新高，同时房价涨幅领跑全国70个大中城市。
房产中介的大力渲染，仿佛坐实了市场正处于一房难求的紧张局势，进一步击溃了购房者的心理防线。
惠州房企，趁着外地购房者涌入的这股东风，以“预选房”为火把，将火势蔓延至整个惠州市场。
原本仍处于观望中的市民，目之所及都是“惠州房子被疯抢”的新闻，内心的恐慌压制了冷静，心理防线彻底被击溃。
从500余人抢一盘到蓄客仅10余人
9月楼市降温，房企直言压力山大
“嘴哥，愁呀！”一顿饭局，几杯酒下肚，大嘴在某楼盘工作的兄弟忍不住叫起苦来。
“最近房子不是很好卖吗？愁什么呀？”
这个月初，惠州一个楼盘开盘，推出200套房，现场选房。当天到场客户超500人，约2-3人抢一套房子，基本不愁卖。
这个兄弟挥挥手，说：“卖得好都是别人的，我们项目下个月就要开盘，现在蓄客量才10余人，一天天地压力大到发际线都后退了。”
啊？不应该呀，这个项目大嘴知道，在惠州北站。赣深高铁开通在即，按理说现在正是客户入手的大好时机。
与此同时，同一片区的另一个项目，近期开放营销中心，到场看房的购房者说，除了工作人员之外，可能也就10来个人。
如果你说，这是因为所属片区不同导致，但是那个曾经营销中心还没开放就卖掉一栋楼的项目，现在也开始担心第二批产品的销量。
大嘴也了解了其它几个项目近期的情况，大部分都表示，近期客户上门量减少了。
再猛的火，终有熄灭的一天。只是没想到，惠州楼市的这股火，灭得这么快。市场变化速度之快，让人措手不及。
大嘴好像理解了，为什么开发商为了抢客户可以不惜铤而走险，频频试探政府的底线。
最初为了抢占客户，开发商搭起“预选房”这一舞台，却点燃了惠州楼市争抢房号的火热氛围。
当外地客户陆续退场，本地客户已被提前消耗，这个庞大的楼市供应市场，就成了压倒自己的一座大山。
2020年已经进入100天倒计时，各家房企背负着沉重的业绩压力。
今年楼市的下半场，新房供应量多且供应时间集中，项目因建筑工期的延误导致营销节点的延后，对于开发商而言，是难以承受的。
“金九”即将过去，在传统的楼市旺季，惠州楼市却透出丝丝凉意。
市场温度已经下降，“预选房”这一操作，虽然从当前的政策而言，并不属违规，但仍应该谨慎使用。
“预选房”，属于开发商故弄玄虚制造紧张氛围的操作。开发商对客户的提前透支，已经加速了楼市小周期的变化，打破了楼市原有的市场规律。
今年，资本市场更加坚定地投票惠州，表明全国购房者和专业资产配置者，依然看好大湾区、看好惠州的信心。
当房地产市场进入产品力时代，房企只有回归产品与服务，回归房地产专业领域，传递居住价值，才能连接到真正的目标客群。
祝福惠州！
声明
全国地产自媒体联盟成员、深惠地产自媒体联盟成员地产大嘴，乐侃楼市！感谢六年以来，各位兄弟姐妹对大嘴的厚爱。在此，大嘴特别声明：地产大嘴V账号头条原创文章，谢绝商业炒作合作。头条推文内，不含任何软性广告植入。
火车六年，一路有你，感恩同行！大嘴头条，只跑自己关注和真心认可的火车，凡提及企业名及市场、政策，均是大嘴一介草民，局限性的自我判断。
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