5年后，房价还要再翻一番？经济学家：房价重返5年前水平才合理

有人说，当所有人都习惯了房价上涨所带来的丰厚收益后，便没有人希望房价下跌。这也是房价“久调不降”的根源所在——每个人都对房子抱有崇高的热情，都希望拥有更多的房产，买房不再单纯是为了解决居住，更多的是扮演攫取利益的工具。而当房产成为每个家庭最主要的资产（公开资料显示，城镇居民家庭资产中房产占比高达77%）后，房价又变得“不能下跌”了，因为房价下跌意味着全国有房一族的财富蒸发。前几日河南开发商达成的不降价“统一思想”里就说了这一条：降低房价会导致已经买房的人资产缩水，不利于整个行业的稳定发展。

过去二十多年，房地产确实迎来高速发展，但极速繁荣的背后积弊也颇深：供需分配不均、空置率过高、全民投资炒作……这些因素合力把房价一步步推高。地产大佬潘石屹也曾经一针见血指出，国人经年累月的对房子产权的宗教般狂热是高房价的根本原因。

通过最近几个月房地产发生的事实来看，显然以“保护居民财产安全”为理由“托底房价”是不现实的，影响房价的最根本因素是供求和政策，当支撑房价的主要基本面开始示弱的时候，房价下跌也是理所当然。更不得不说的是，在长达4年之久的“房住不炒”高压调控下，国人的购房理念也在发生颠覆性巨变。

不管大家承不承认，全国出现房价下跌的城市在日益增多。去年底时，房价行情网站纳入统计的全国314个城市中仅有不到80个城市二手房房价下跌，但是到了今年8月份，这一数值上升到了105个，房价下跌城市占比由原来的25.4%上涨到了33.4%。另据国家统计局数据显示，8月份房价跌回一年前的城市有21个，两年前极热的天津、西安、济南、青岛等悉数在列。

这里需要着重提到几个城市：第一个是天津，有媒体已经揭露了真相，过去14个月，天津房价一直在下跌，有地理位置较偏、配套较差的区域新盘，房价过去一年多已经跌去了5000-6000元/平。很多已购房者反馈，买房不到一年，已经亏本了三四十万；

第二个是环京的燕郊，2016年最高时，有些楼盘甚至卖到了35000+/平，但是再看今天，售价不足20000元/平的楼盘比比皆是。到市场上走一圈不难发现，大批2017年高位上车的炒房投资客要么被牢牢套死，要么都在大割肉降价等待撤离出场；

第三个是北京，虽然贵为一线城市，拥有源源不断的增量人口和得天独厚的优质资源，但也不妨碍过去两年这里房价下跌的事实，据贝壳平台数据显示，过去两年，北京通州、大兴、昌平等地的房价不少都跌去了15%左右。朝阳区某万人大盘，二手房价更下跌高达30%。

相比于房价下跌带来的巨大利好，购房者的逐渐理性才是整个房地产回归居住属性的开始。购房者心态发生了变化体现在两方面：一方面，贝壳的“置业预期”调查问卷显示，下半年有超过6成的购房者表示会“延迟购房”，理由是“相信房价会有更大幅度调整”，其中有23%的人认为，“当前房价处于较高水平”；另一方面，央行发布的数据显示，对下季度房价态度，认为“房价会下跌”的购房者多了5%，合计有近78%的居民认为下季度房价“稳定或下跌”。

国家对于房地产调控态度的坚挺更是让人看不到两三年前楼市“疯狂”的影子，“遏制房价快速上涨”、“短期不再拿房地产刺激经济”、“促进房地产健康稳定发展”等论调的背后，实则是调控房价的态度和决心的展示。尤其是近期国家推出的涉及房企融资、负债的“三道红线”新政落地，更揭开了房地产企业资金链的底，有专家分析认为，国家此举或倒逼房企通过“降价卖房”的方式换取回款。

即便如此，依然有一些专家对房价上涨“不死心”，这些专家多半依附于开发商，同时他们自己又是多套房产者，受益于房价上涨，所以更担心房价下跌。于是我们看到，最近一年来，很多专家为了鼓吹房价上涨，也编织了不少力挺房价的理由：北师大教授董藩说，“只有房地产才能救中国”，“现在的房价不高，每年销售10亿平，说明大家都能接受现在的房价”。非但如此，他还力劝无房人要抓紧买房，理由是“限购调控等或将放开，房价还会迎来上涨”；

社科院专家倪鹏飞更语出惊人，低房价不利于经济转型，更不利于家庭奋斗。言外之意，房价越高越好，高房价才是国富民强的表现，房价太低于国家发展、于民众奋斗都不好。

当然也有一些房产专家更大肆断言，5年后，房价还要再翻一番。理由是，一则5年内会有至少5000万农民工进城，会催生大量购房需求，也会严重影响供需平衡，打破房价上涨的天花板；二则，通过国家“逐渐放宽、放开大城市落户”来看，国家仍然鼓励进城买房，大城市土地稀缺，房屋供应不平衡，尤其是中心城市的核心区域，未来5年，房价上涨2倍都有可能；三则，为了经济稳定，房地产这个“夜壶”还要拿出来用，房地产大概率还会重蹈5年前的覆辙。

事实真的如此吗？经济学专家朱海斌对此进行了反驳。对于未来的房价走势，他直言，从房价收入比数据、人口规模、产业基础、资源配套等基本面来看，全国绝大多数城市房价易跌难涨，5年房价再翻一番的情况确实可能出现，但只可能是极少数城市的极少数板块。比如深圳的南山、北京的海淀学区房等，这些区域本来就聚集了大量购买力，而且土地严重稀缺，优质好房子一直都是亿万人竞相追逐的对象。

对于绝大多数城市当前的房价水平，该专家直言不讳指出，房价未来缓慢调整的几率更大，原因是全国只有不到10%的城市房价是合理的，其余90%的城市房价都是“偏高”的。

朱海斌透露，国际上房价收入比最为合理的区间是4-6倍，我国绝大多数城市都超过了10倍，所以按照房价收入比来看，房价下跌50%才是最合理的。因为这会让房价收入比降到合理区间。按照朱海斌的房价下跌50%的程度，我们会发现，其实5年前（2015年）绝大多数城市的房价才是最为合理的——彼时全国平均房价只有6000元/平左右，60%的城市房价收入比是5倍水平。

对于上述经济学家的观点，我们高度认同。一方面，全国平均房价接近破万，但是反观绝大多数城市，居民真实收入只有三四千，这是典型的低收入拉动高房价消费，可能有些家底殷实的家庭买房不难，但是对于绝大多数家庭而言，买房安居成本太高，早已超过很多家庭能够承受的范围；另一方面，国家也客观承认了“房价过高”的事实，过去四年不松懈调控，坚持“房住不炒”论调，“坚决遏制投资炒作”就是最好的证据；再者，开辟多条途径，帮助低收入群体解决居住问题，这显然也是看透了房价与收入不可调和的矛盾，所以才会另辟蹊径。

对于合理的房价水平，经济学家已经给出了答案：房价下跌50%，重返5年前水平最合理。购房者到底要不要等待上述经济学家预期的房价合理水平出现呢？

我们给出的答案很明确：未来房价分化一定很严重，但不能妄想所有城市房价都跌到合理水平。理想和现实一定要厘清，我们每个人无房人都希望房价下跌到合理水平，最好是跌到我们口袋里的钱能买得起的地步。但这不现实，一方面房地产与经济有强关联关系，房价下跌50%，经济也不可能独善其身，背后的银行、多套房者、开发商、地方都要遭殃；另一方面，国家对于未来的房价走势，也早有定论，“稳房价、稳预期、稳地价”已经说得再清楚不过——未来5年，房价只可能以一种稳定微动的方式调整，大涨大跌都不可能出现。前面我们提到的8月份105城二手房价下跌，其中大多数调整的幅度都不超过3%。