我为什么更推荐买二手房？附选筹原则

在前面的文章中，我们曾系统的阐述过一手房，二手房的购买技巧，详见：

如何正确的购买一手房？

如何正确的购买二手房？

其实，对于投资性的房产，成熟投资者几乎是都不推荐一手房的。

为什么？

今天我们来聊聊。

既然是侧重投资，那么我们希望的是什么？

房产投资回报和这几个因素密切相关：

涨幅、杠杆、周转率。

涨幅方面，新房和次新房几乎没有差别，换句话说，房产涨幅的大小和房产的新、旧没有本质关系。

这方面两者基本一样。

杠杆方面，一般来说，一手房开发商是不可能配合个人买家做DPGD的，只能走正常流程。而二手房则不同，是否能做，在其他因素一致的情况下，主要看房东个人是否愿意配合，这个就好谈的多。

这方面二手房胜。

周转率方面，这个因素主要看的是持有时间。一般来说，一手房从期房时期入手，到拿房，大约在两年时间，拿房后，可办产证，从拿证时间算起，至少满两年，才可以正常交易（不满2，有高额的增值税，严重侵蚀利润，没有很特殊的情况，都是建议满2再出售。）

这样算下来，最快也得4年，若中间再出什么变故，比如延期交房，比如出产证时间晚了（开发商都是以土地做抵押向银贷款盖楼，在交房前，再把贷款还清，我们才好办产证，若开发商资金链紧张，没钱还贷款，土地处在抵押状态，业主就不好办证了），拿证时间又会加长。

这方面，二手房完胜。

交完首付就过户，满2即可正常出售，不耽误一点时间。

所以，一目了然。

房产只有流动才会产生价值，持有期间，即使你再缺钱，房产也很难立刻变现（当然也有一些技巧套出资金），所以，在投资领域，包括股票，基金、大饼、房产等等，哪个最缺钱？

是房产投资者。

手里稍微有点大额的现金，就去交首付了，只留少部分月供。

有钱吗？

有。

但是，拿不到，都在房子里......

所以，有人说，相对于其他的投资，房产又是比较稳妥、安全的投资方式，很大一方面原因，就是因为你动不了，钱慢慢就攒下了。

也有道理。

我们比较完上述几个因素，就会发现，二手房几乎是完胜的。当然了，除此之外，二手房还有其他的优势因素，我们也罗列一下：

1、所见即所得，不担心延期、质量、装修等等问题。

2、过完户就可以出租（有的房东要求款清交房，会迟1-2个月等房贷放款），几乎立刻就可以有收益，对冲房贷，减轻压力。

3、前文中提到的，可以做GPGD，提高杠杆，提高资金利用率。

这时，就有人说了，那只能买二手房吗？

当然不是了，市场情况千变万化，需要“一切从实际出发”。

1、新区选房。

在新区初步规划、落实阶段，周边几乎是没有二手房可选的。整个新区一片大工地，都是新房。

若我们在充分调研，认可新区后，就可以大胆入市进货，城市不差、板块合适的情况的下，就可以鱼头吃到鱼尾，整个行情都可以吃到。

2、新区二手房不多且有重大缺陷。

比如小产权、农民房等没有金融属性的房产，比如暂时没有学区的老破小等等。这类房产或者短期内收益率偏低，或者压根就没有良好的前景，可以直接pass。

归根到底，选筹的总体原则是看什么？

看前景，看是否有想象空间。

这边有在建的地铁，这边有在建的商业，这边是本区域的标杆小区......想象是最美好的。兑现一项，就夯实一次价格，再兑现，再夯实，一点点最终抬高价格。

在周边一切都已经建好，并运营多年的老城区，适合博高收益吗？

显然不行。

这类房产更适合出租流，源源不断提供现金流，为总资产包安全护体，在必要时刻，“牺牲”自己，保护整体安全，这才是他的使命。

本文完。