广州楼市：刚需还在观望，投资者早已入场

我是老王，广州房产投资十余年累计买卖房子六百余套，实操专家只讲干货

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1、提问：老王你好，手上有600万现金，广州首套非首贷，可以买2套，打算纯投资，1、600万做首付，上珠城中海花城保利心语3房等标杆盘，月供可以接受。2、上东方新世界东逸花园三房。3、上鱼珠美林湖畔盈彩美居等3房买2套。我觉得同面积同资金下，珠城的涨幅要超过鱼珠两倍以上才划得来，鱼珠的收益率更好一些？

回答：你好，如果纯投资这几个区域都没问题，只是珠城的涨幅要超过鱼珠的两倍，这个难度实在不小，几乎不可能， 我是觉得如果有两张房票，结合贷票情况，全款买一套珠城，抵押出来差不多首付3成，之后再去买一套鱼珠的，，当然也要看资金量大小，看看是首付几成，是走按揭路子还是全款再抵押。

2、提问：在珠海工作，为了工作方便，所以在中山坦洲有一套买的刚需住房，无贷款。看到广州南沙取消限购了，价格和珠海市区的老房子的房价差不多，配套设施和学区却比珠海好，距离珠海80公里，考虑未来7年后孩子上学，现在打算入手南沙越秀滨海珺城。现在2.3w入手珺城是不是太高，周围有莞高速，虽然是低楼层，但是不知道噪音会不会有很大影响？珺城、心意华庭、圣淘沙、越秀滨海新城这四个盘相比，哪个性价比最高？

回答：现阶段不建议入手南沙，广州发展向东向南目前更倾向黄埔。总体来看黄埔属于中心六区之一，在经济发展和轨道交通规划与中心区的距离等方面，都会更占上风。这也是为什么限购放松后，黄埔更吸金的原因。不过买房还是要看实际需求，如果是在南沙工作的刚需客买是可以的。但是在中心区工作的人来说，离中心区的距离远是南沙的缺点，这也是南沙发展最大的不好，估计还要几年时间才会有所改善。从这一点看南沙投资价值是没有黄埔好的。南沙房价仅凭规划支撑，利好兑现太慢。虽然现在南沙的购房门槛低于黄埔，如果有名额建议首选黄埔。天河区是广州的经济中心、金融中心，黄埔站在承接其外溢需求的第一位，概念满天飞不如隔得近。

3、提问：户口在深圳，想在广州买房，请问云溪四季值得买吗？

回答：云溪四季位于增城区朱村板块朱石路旁，是合景泰富和融创共同开发的目前增城区21号线沿线体量比较大的楼盘项目，距离地铁站21号线朱村站约5公里，公交无缝接驳，是该板块目前仅有一个在小区内配备幼儿园、公交总站、健身环山跑道、肉菜市场的项目。共分四期开发现在在售第三期，有77方至127方三房四房选择，周边环境还是很好的，适合居住。优势：1、整个项目是由合景泰富与融创中国联手开发，大开发商自身实力强，楼盘品质和后期物业管理都有保障。2、配套齐全，文体活动中心、生态环湖会所和风情商业街，3公里环山慢跑道、肉菜市场、社区图书馆、儿童娱乐中心、社区医疗中心，公立幼儿园和小学。3、户型选择多，有77/88/92/96多种户型，户型设计合理得房率高。4、项目属于朱村教育板块，未来引进师生流量三十万，配套也会逐渐完善。劣势：1、目前项目周边都还待开发，需要有一定的发展周期才能发展成熟。2、项目到达21号线地铁朱村站约5公里，距离较远，但是后期会公交接驳。总结：云溪四季项目生态环境好、很宜居，自身配套全然后价格较低，付款方式灵活，总体品质较高，对于一些预算金额较少的刚需家庭及养老的人值得考虑。

4、提问：老王你好，本人坐标广州，孩子一岁半，计划这两年二胎，目前存款50w，社保满五年首套房，家庭年收入在30w左右，目前租房住4000元每个月，不想再给房东打工了，打算在广州买个小三房。之前看了增城大国璟和黄埔的万科幸福誉，南沙保利城和滨海新城，请问这几个楼盘哪个保值增值更好点，因为现在首付不多，所以先买套自住，过几年经济宽裕一些再置换，二手房也可以考虑。

回答：你好，你的想法是正确的，租房没有未来尽快买房上车，才能在广州扎根安家。

资金有限，一线城市宁可先上车后面再置换，不然靠攒钱买房很难追上房价上涨的速度，你的首付虽然不多，但是月供能力还不错，可以淘二手次新配合gpgd，降低首付，这样选筹范围更大，可以买到更好的房子。南沙规划虽好，但兑现时间太长，短期内难聚人气，现在价格也不低了，增城不限购区域太远，建议选黄埔。

5、提问：你好老王，我已付费咨询！请问兰亭盛荟这个楼盘值得买吗？

回答：你好，感谢付费咨询。总体来看值得入手，兰亭盛荟位于天河中心，距离5号线东圃地铁站500米，也靠近国际金融城。广州国际金融城总占地面积8万平，分为东西两区，西区将建起970米建筑，东区则将建750米高的建筑，与广州塔和西塔等珠江新城的高楼遥遥相望。在起步区中还将建设金融论坛、金融服务中心、金融博物馆等，兰亭盛荟总建筑面积约36万平方米，共分为三期开发，16栋高层电梯洋房组成。