深圳楼市：最大利空来袭，大涨后这种房子千万别碰

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1、会员提问：九哥老师，你好，一直有关注您的文章，我们目前只有龙华丰泽湖一套三房，目前估价750万左右。家庭年收入40万左右。有俩孩子，现在主要考虑学位和房子升值的问题， 请问丰泽湖山庄适合继续持有？办租赁上莲花中小学？还是换福外的小三房？七街公馆适合买吗？还是换两套小的呢，光明加旭飞花园，鹏基公寓旧改小住宅适合投资吗？请问有什么好的建议吗？谢谢。

答：你好，丰泽湖建议直接出手 七街公馆是公寓。

首先，这个积分有一定的风险。 其次，未来你再卖出，公寓满分都上不了学的可能性越来越大，接手人群越来越少，卖出周期长、卖出价格打折，这些都有可能发生。

再次，随着初中学生的剧增，学位越来越紧张，公寓有可能被限制报名。 学位房选择，确定性是最关键的考虑点，宁愿买小，不要买有缺陷或隐患的。 站在主流群体里，安全系数最高。兼顾小学和初中直接买九年一贯制的学区，一步到位。关注星球内推荐的双学位。不要买八卦岭，荔园东建校传出后，几个月时间，八卦岭宿舍成交价从5万多飙到了8万多，涨幅50%以上。 名校小学对房价带动根本达不到这个涨幅，可以确定的说，这波不理性上涨已经过度透支了名校落地带来的预期，后期还要回调。 至于八卦岭的拆迁，目前签约率只有90%，离能拆还早着呢。

2、会员提问：九哥老师，请教一下。学位租赁，求租、挂租是指什么？

答：你好！顾名思义就是求租学位房、出租学位房。

出租初中学位是可以考虑的，由于小学学位普遍锁定了九年，周期太长就不建议了。

另外，租房能否上学，也要看学校的紧张程度。

3、会员提问：九哥你好，最近一直在app看各片区房子，问题有点多请见谅。现在想请问下滨福世纪广场这个小区的70平小两房。请问下你怎么看这个标的物，纯投资看5-8年，谢谢。

答：你好，滨福广场社区比较老旧了，出租率高，所以买来自住的可能性很小，两房的流动性和需求度都不如一房，在南外高新动辄上百平的大户型里，总价低，门槛低是它的优势，可以优先考虑这个盘的一房，单纯买学票价值的房子，是要等一房溢价很高了才能轮到两房。

4、会员提问：您好，听说建发小巨蛋，虽然是公寓，但是这个楼盘，可以积分上学，是带有学位的，不知道是否值得买？已付过费~

答：会员你好，建发小巨蛋公寓，位于大热片区光明，6号线13号线双地铁口，通燃气有阳台，39平做三房，总价160万起，49平做四房，总价200万起，还可以积分上学，听起来真想去抢一套房。 不过我要揭开小巨蛋这袭华美的袍，给大家看一看里面的虱子。

1，小巨蛋所在的光明是伪光明，远离光明核心区，周边环境很差；

2，小巨蛋距6号线红花山站直线距离1000米，走路20分钟，13号线通车尚遥遥无期；

3，39平三房是复式三房，复式没问题，问题是层高只有3米9，隔成两层之后的体验，想象下二楼的卧室层高只有1米3是什么体验；

4，光明公寓确实可以积分上学，但和租房的积分是一样的，优越感还有吗? 找出一堆虱子，是不是万万不能买了?我觉得不是。 要看资金看刚需程度，一百多万预算，一大家子要住，还没有购房资格，还想快速升值，你咋不上天呢？ 公寓，环境不好，居住体验差没错，但低总价秒杀一切！

至于升值问题，举个例子，龙岗的远洋新天地，64平复式公寓三房，16年卖160万，熬了四年，挂盘价到了260万，成交价也到了240万。 龙岗+公寓，两个万年不涨的大杀器强强联手，居然能跑出50%的涨幅，还秒了龙岗好多住宅。 所以凡事无绝对，只要没有同价位的替代品，它就有价值。

5、会员提问：老师你好，我名下有一套17年买的坪山东城上邸房子，价值360万。但坪山学位不好，孩子4岁，有存款70万。考虑学位，想去罗湖买学位房。帮忙看下是将坪山房子卖了去罗湖置换一套能住带学位的，还是买一套小户学位房，坪山这个等地铁起来再卖？如果买罗湖学位房，买哪个盘比较好？

答：会员你好，坪山需求少，但供地多，未来持续有新房入市，就算价格涨了，二手市场很弱，涨幅不看好，可以考虑出手。 如果是当下需要学位，可以入手罗湖，罗湖可选择面还比较广，15年之内的楼龄、塔楼，避免楼龄过老或者户型奇葩。 考虑投资，可以关注笋岗、水贝、湖贝旧改辐射区，并且带有深圳小学、翠园东晓、螺岭这些名校的学区房，增值潜力更大； 但是大趋势上 大部分人都在逃离罗湖。重点看看福田保税区，龙华的学位。

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