深圳楼市：刚需很迷茫，到底是打新还是买二手房好？

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1、会员提问：九哥您好！我们夫妻目前住在公司免费公寓，目前还没有小孩，纯投资，外地有按揭记录，首期50%，考虑入手总价400万到450万左右的住宅。不知九哥建议是打新还是买二手房？如果是二手，西乡领航城、中粮锦云、流塘阳光50平左右一居室，桃源居楼龄10年的60平左右两居室，应该如何排序选择？如果是打新沙井海岸城、光明金融街华发融御首府二期、坪山中心区的万樾府和坪山老坑的玺悦台从未来涨幅来看要如何排序选择？感谢建议。

答：你好。这个价位建议二手淘笋，一房的话看下南山中心，房子见会员群内部分享。西乡领航城可以考虑；中粮锦云和流塘阳光近在建地铁12号线流塘站，也都可以考虑，中粮锦云小区环境要好一些。桃源居盘大了点，不过刚需上车也可入。玺悦台不建议，光明的金融街空间要大一些，坪山主要是地多，供应大，需求低，自然也涨的慢，不过还得看单价吧，单价香的话坪山中心也可入，中长期持有。

2、会员提问：你好，我深圳房票还有一年左右才能拿到。现在有人推荐深圳的回迁房，价格低，只要周边二手房的一半，但需全款。我现有资金300万左右，请问回迁房适合投资吗？还是等等房票再上车？如果可以投资回迁房，那么哪个区域更好？现有龙华南2.3万一平、龙岗四联排榜村2.3万一平、龙岗区沙背沥1.6万一平、以及宝安区宝凌路5万左右一平，这几个项目供选择？已付费咨询，谢谢！

木輋

答：付费会员你好！回迁房的问题我以前说过，没有房票又有闲置资金的可以买。

但是要注意两个问题：

一是拆迁周期，不确定性很大。有的看似快拆完了最后几户有可能拖上个10年，资金每年的占用成本要计算。

二是风险问题，尽量和开发商直签。不过即使和开发商签约，买回迁房仍属于半地下交易，拿到红本之前都会存在风险。

这两个风险没有人会帮你信用背书，必须自己承担，只能说世上没有无缘无故的便宜。

3、会员提问：九哥好，我是深圳刚需。有一套丹竹头地铁40多平米的小房子，只有我的名字，卖了估计能到手100万。然后手头凑一下借一下也就200万，想用我老婆名字买个600万左右的改善，但据说开始查婚姻状态，不一定能3成了。工薪家庭年税前100万，还贷压力尚可，就是缺首期。如果等一年半后满五了再卖，手头的钱也能多点，300首期预计也可以接受。但纠结这个市场情况下该不该等待？求九哥指点，谢谢！

答：会员你好！三成现在还能操作，一年半以后大概率是操作不了。到时首期五成总价还是600万，还增加了很多不确定的因素，何苦呢？

再说了，600万的刚需改善又能降到哪里去？目前的市场很多人在观望打新；但有没有发现，有倒挂值得打的新盘只有两类：

一是光明沙井的远郊盘，总价400-600万。

二是市区的网红倒挂盘，比如远洋天著、润四、海德园、阅山境等等。总价全部800万打底。

那么问题来了，适合自住的总价高、总价低的不适合自住。

结果是什么？就是400-700万的市区二手房因为竞品不多，又缺少新盘的竞争，单价会一直坚挺。

总预算打不上去的自住客，不要被清淡的二手市场和热闹的打新迷惑，那和你没有多大的关系。该看房的接着看，这类产品不会降的。

4、会员提问：九哥好，首先非常感谢您指点迷津。1、之前的提问烦请再帮指点迷津，德润荣君府还有价值吗？问题如图。2、另外帮弟弟问请问电建悦府5.94万，109平的要6-6.5万，毛胚，请问从投资角度还值得买吗？可持有5年左右，他是第一套房子。还有其他房子推荐投资吗？总价600左右，区域不限。

答：会员你好。德润荣君府楼新，近地铁，靠近布龙路有点吵，小区小，楼间距太近，有些楼层缺少阳光照射，旁边还有个加油站，有一栋公寓和安置房，如果是公寓的话建议出手置换，住宅可先持有。电建悦府值得买。金融街华府融御华府2期也可以看看。

5、会员提问：老师，我想入手宝安的房子，首付大概120万左右，总价380万以内，小两房买福永怎么样，福永花苑时代景苑这种

答：会员你好，福永是一个配套非常弱的片区，但是有距离优势，去福田，科技园，前海都很近。在弱片区里，围绕住宅群买，比如华强城附近，其他都是跟着大势且跑输的，自住的话，也会非常不方便，若非福永上班的话，宁可西乡小点破点，但是配套会全点，同价位还有选择。

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