经验分享 | 园区的产业规划究竟是什么？

在园区圈，经常听园区主问：“能不能招人帮我们做个园区的产业规划？”找了一圈之后，发现其实很多园区主想要的所谓的“产业规划”其实并没有统一的标准，今天我们来谈谈，这个“产业规划”到底是什么？

首先，如果甲方让你做一个所谓“产业规划”，你先要弄明白，这份方案到底是给谁看的。

如果是甲方要拿这份东西去向政府圈地的，那就相对简单了，套路无非就是，整理一下目标区域的产业资源，整理一下甲方手里的产业筹码，看看能不能讲出一个让目标区域的“政府一哥”爱听的故事。

这是“产业规划”的核心，其次就是附带的讲产业故事，比如让这个产业的产业链上下游如何牛逼，比如这个产业的未来发展趋势，比如这个产业将给政府带来如何的好处（税收、产值、未来）。

再贴一些借鉴的案列，比如国外类似的什么产业园多么牛逼，比如当地区域的优势如何贴合这个产业（贴一些假图像）。

这份报告和平常的融资计划书没多大区别，不同的是融资计划书是哄投资人开心，这个产业规划是哄政府开心。

当然在做这份报告的时候，也要充分考虑到自己将来执行的能力，万一把牛吹大了，后面吃相又太难看，那以后江湖也很难混了。

另外一种产业规划实际上是面对客户的，产业园区核心还是去化，不管是租赁、还是销售、还是以租代售。所以，产业园区的所谓“产业规划”，其实在解答甲方自己的困惑——“将来这个园区，卖给谁，或者租给谁”。

同时也向园区的租客或者买家在回答另一个问题——“将来这个园区会变成一个什么样的园区？”

经常的很多园区的甲方，往往把“产业规划”交给建筑设计公司附带来做，如果是一般的传统创意园区，以临街商铺还有办公为主的园区，其实找一家建筑设计公司来做其实是没有什么问题的。因为，这些租客对物理空间并没有太多的特殊要求。

很多时候，一些真正的“工业园区”，建筑设计公司其实是无法替你做“产业规划”的，最简单的逻辑是，他们无法知道“真正的客户是谁、谁会有购买力、客户对物理空间有什么特殊要求、对产权风格的面积大小要求是多少、对搬迁的要求是什么、对价格的承受范围是多少、对排污的要求是什么......”

但如果没有这些关键信息，建筑设设计公司设计出来的“带产业规划的园区规划”往往都会落空！

从园区甲方的角度来说，园区的“产业规划”如果不能解决“产品卖给谁、产品有什么特殊要求、产品对这个产业有什么优势，产品未来是怎么样......”以上这些问题，这个“产业规划”其实和前面忽悠政府的那个“产业规划”一样，没有一点实际意义。

而实际中，没有真正几家建筑设计公司能够帮甲方把这么落地的“带产业规划及产品规划的园区建筑设计”做出来。

在现实的操作中，建议园区甲方可以找园区的招商机构或者代理销售机构，让他们提前参与到园区的产品规划当中来，让园区的招商机构或者代理机构给建筑规划设计出详细的建筑设计要求。

当然，他们也要去跑市场或者调研。如果，你找不到这些机构，你就得亲自跑跑了。

怎么去调研，怎么去摸底，之前谈过很多这里就不累赘了。但是，所有的产业规划，最后一定要落到产品上。

“什么样的产品好租、什么样的产品好卖、什么样的产品价值高、什么样的产品稀缺、什么样的产品产业细化、什么样的产品能满足以前产业方一直没能得到满足的某种需求......”

有时候，一小点都可以让你的产品凸显出来。比如，某个区域大量的IT公司。但是，周边的写字楼都是中央空调，一到点就停。

所以，园区主打独立空间就可以把一大堆整天加班的IT公司吸引过来。这么为“加班的IT公司而设计的产业规划”，就显得很有价值！