购房首付款没打到银行监管账户，有哪些风险？

大家好，【认真答疑】栏目又跟大家见面了。继第一期【认真答疑】栏目推出后，认真小助理陆续收到很多群友的问题咨询，小助理仔细整理了大家的留言，并对以下“热点”问题进行详细解答。

Q

提问1：商贷和按揭是一样的吗？

解答|买房的时候，很多人对贷款的理解都存在着这样一个误区，那就是认为商业贷款和按揭贷款是一回事。其实两者存在着很多不同。

一、概念不同

按揭贷款就是指购房者用预购的房子作为抵押从银行获得贷款，按照按揭契约中规定的归还方式和期限给银行分期付款，银行按利率收取利息。如果贷款人违约，银行是可以将房子没收的。

商业贷款是指具有完全民事行为能力的自然人，购买城镇自住住房时，可以用其所购买的产权住房或银行认可的其他担保方式作为抵押而向银行申请的贷款。

二、操作方式不同

商业贷款是买房者向银行借钱的方式。通俗的说就是作为购房者的你用你买的房子作为抵押物，跟银行签订商业合同，以不转移所有权方式作为按期向银行归还贷款的保证。

这种贷款必须要付利息，你要按照合同约定向银行还清本息，然后拿回抵押品“房屋所有权证”与“土地使用证”。也就是说你在还清贷款之前，房子的所有权还不是你的，如果违约，银行有权对房子进行处理。

而按揭就像现在的分期付款，购房者可以通过分期付款的方式取得房子的所有权，只要钱全部付完，房子就是你的。不过按揭售楼会涉及到三方债务关系，一是买房者，二是卖房者，三是银行。

按揭贷款的流程就是银行和卖房者签订相关合同，预付部分费用，然后买房者凭该合同与银行签订按揭合同，由银行向卖房者付清余下的购房款。而买房者只要定期向银行付款，直到付清，按揭贷款的整个过程才算结束。

三、办理方式不同

其实商业贷款也属于抵押贷款，要凭土地使用权证、房屋所有权证等办理贷款。其基本程序是在买房者先取得产权证的前提下，办理他项产权证，以产权证抵押而持有他项产权证。

而按揭是在买房者还没取得产权证的情况下进行的。一般是先办理他项产权证作为抵押担保，产权在付清购房款后由房地产开发单位转给按揭受益人，所有权证才能由按揭人持有。

总的来说，按揭贷款就是用自己将要买的那套房子做为抵押物，而商业贷款是用自己已经有的房子来做抵押物。

Q

提问2：购房首付款没打到银行监管账户，有什么风险？

解答|购房首付款如果没有打入监管账户，购房者的合法权益将很难得到保护；若开发商对此有异议，购房者可向预售款监管机构直接咨询或投诉。

另外，小助理再讲解一下资金管制是怎么回事？

资金监管指买卖双方的交易资金不直接通过经纪公司，而是由房地产行政主管部门会同银行、具有担保资质的机构在银行开立的资金管制“专用账户”进行划转，该账户属于银行。

当规定期限内购房者过户后，该资金将划转到原业主的账户下，否则将划转到购房者账户下，因此资金管制需要买卖双方都在管制银行开有账户，银行是资金的管制主体，从而保障了买卖双方的交易资金安全，维护了买卖双方的权益。

Q

提问3：北京二套房首付款比例是多少？

解答|很多人在北京买完第一套房以后，还想购买第二套。

小助理要提醒的是，“其实有钱也不一定能在京买二套房”，你得满足一些条件。

到底什么样的人才能满足购买北京二套房的条件呢？

如果是北京户口以家庭庭为单位只可购买2套住宅，贷款首付6成，利率上浮10%-15%；非北京户口以家庭庭为单位不可购买2套住宅，需要卖掉现有住宅才可以购买；外籍及港澳台人士以家庭为单位不可购买2套住宅；三套住宅以家庭为单位均不可购买。

再来说说首付款的事儿。

首付款比例

以家庭为单位，在北京已经拥有1套住房的，以及个人在北京市无住房，但有过商业性贷款记载的或有过公积金住房贷款记载的，在北京购买二套普通出租房的首付额度不低于60%，购买二套非普通住房的首付额度不低于80%。

如果您在选房、购房、卖房等方面遇到问题，欢迎留言，大家一起探讨，共同进步！