马云没有吹牛，再放“大招”搅局房地产，房价能否“全面下跌”？

今天，马云又上了热搜。原因是马云进军房地产又跨出了实质性的一步——阿里与易居的合作战略发布会上，马云再放“大招”搅局房地产：承诺“三年不赚钱，所有收入全部补贴购房者”，而且三年内上天猫好房购房的，不仅房产中介费省了，税费也能省三分之一。

毫无疑问，马云这个搅局者又一次给了无数买不起房的人巨大的希望。虽然马云这一次的动作没有任何证据显示“未来房价会下跌”，但是他大笔一挥承诺在“3年内把收入全部补贴购房者”，足见其是在真心实意以力所能及的方式在帮助无房人早日实现买房居住梦。

也有人说，马云这是在下一盘大棋，他这一次涉足地产交易业务，就是长远的布局谋划。对于买房人而言，3年内可能是好消息，但是3年之后未必。因为届时无数中介可能会被挤压关门倒闭，天猫房产可能做到行业最靠前的位置，谁敢保证做大做强之后的马云，不会把中介费再次拉高，赚得更多？

我们且不管三年后到底如何，至少在三年内对于有购房需求的人来说，抓住这个机会，确确实实能省一大笔中介费。按照目前绝大多数中介收费的市场行情，中介费是房屋总价的2%计算，一套200万的房子，仅中介费就可以省去4万。

马云放“大招”搅局房地产，房价即将“全面下跌”？

马云再放“大招”搅局房地产交易市场，进军房地产交易市场腹地，以“补贴”的方式，旨在帮助买房人减轻压力，彻底拉开了“房产交易费用的价格大战”，马云此番行动能否引领地产全行业“降价潮”，房价能否“全面下跌”？

结合他2017年所预测的“未来中国最便宜的就是房子，房如葱”，我的感悟只有一个，一向行稳致远擅颠覆的马云可能真的没有吹牛：一方面，房地产的格局本来就在悄然改变，楼市正高位解体，房价也正以合理的方式回归到绝大多数刚需可承受的范围；另一方面，马云再放“大招”搅局房地产交易市场，承诺3年不盈利，全面补贴购房者，这奠定了“未来1-2年房价绝对利好购房者”的基础。这个判断基于三点事实：

首先，阿里与易居的强强联合，本身就颇具看点，尤其是阿里这个大IP、大金主、技术大牛的加持，更让“刚需买房省钱”这件事情有了转机。更重要的是，互联网基因的注入，必然会对整个房地产交易市场的公开、透明造成一次强有力的颠覆。直白点说就是，马云此举，真的可能像支付宝改变银行一样，来推动房地产业的变革。

事实上，网络的公开透明化，流程简易安全化，已经证实确实能给购房者提供更多的优惠和便利。对于购房者而言，新模式能够带来购房优惠，这就是房价下跌的表现。

比如，在去年双十一期间，阿里拍卖就上架了万套特价房源，价格优惠力度颇大，出现了大量五折甚至一折房源。不管是何种形式的销售，对于购房者而言，最终能低价买进，这就是好事。

其次，马云瞄准时机，果断出击房产交易市场，旨在革中介的命，或真的会引发全行业的降价风潮。很多人可能注意到了，阿里与易居联合成立的“不动产交易协作机制”，实际上就是简化版的电商平台。即砍掉了中间环节，而且打通了整个看房、购房的全链路。此举不仅为开发商节省了渠道费用，更让消费者可以直接节省中介费和部分税费。毫无疑问，这拉低了开发商的卖房成本，也直接拉动了购房者线上看房、买房的消费欲望。

有业内专家直言，在房地产市场摇摇欲坠，卖房犯难的艰难时期，开发商一定会把节省的这部分成本拿出来让利购房者。换言之就是，但凡进驻天猫好房的开发商项目，前期都会采取降价让利的促销方式卖房。虽然暂时不能确定降价幅度，但是可以肯定的是，未来购房者通过该平台买房，确实可能比线下中介、开发商售楼处要便宜。

再者，也是最关键的一点。种种迹象显示，2021年房价或“全面下跌”。这个结论同样来源于三点事实：

第一，今年的“金九银十”尚未真正开始，但是楼市降价卖房的大幕已经拉起——9月7日，恒大许家印连夜开会宣布“全国楼盘7折销售”，意味着房企降价的车轮效应已经开启。据楼市新观了解，继恒大连夜开会宣布“直降30%卖房”后，其实已经有多家品牌房企表示会跟进。尤其是近期某地方房企的内部讲话曝光，更无意间透露了半数以上房企都在“紧急制定降价促销策略”的底。

事实上，今年上半年有超过90%的房企销售目标没有完成，多数房企只完成了30%的计划目标。毫无疑问，下半年房企降价促销卖房的结果早已摆明了。叠加“三道红线”压顶，房企们的融资力度正在缩水，缺钱的开发商们有且只有降价卖房快速回款，这一条路“自救“了。

此外，据懂行人分析，在销售回款、债务偿还、融资三座大山的压力下，2021年，或才是开发商降价卖房的真正起点。言外之意，今年还不是楼市的真正下跌之年，明年才是。

第二，从统计结果来看，9月份实际上全国房价总体是“趋稳微降”。让很多人意想不到的是，在纳入国家统计局范围内的70个大中城市里，有27个城市房价回到了一年前，占比接近4成。尤值一提的是，天津二手房市场已经连跌了14个月，而且跌到上热搜了。

这个统计结果释放的信号非常明确：现阶段的楼市已经不复从前，接近4成的城市房价下跌压力比上涨压力大，而且房价“只涨不跌”的神话已经彻底破灭，尤其是内行一直坚持的“大城市房价永远不可能下跌”的说法，已经被啪啪打脸了。

第三，国家调控房地产的态度未变，这决定了2021年的房地产市场依然不容乐观。人民日报海外版发文称，近期，从中央到地方，房地产市场被频繁提及，相关政策接连出台，传递一个鲜明信号，即“房住不炒”的定位没变，中国坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，将稳地价、稳房价、稳预期，保持调控政策连续性、稳定性，确保房地产市场平稳健康发展。

还是那句话，只要调控一天不松，政策的基本面未发生逆转，房地产就不会转向——融资收紧、钱不准流向楼市、控房价已经成为第一任务，这都决定了未来房价易跌难涨。尤其是内忧外患的这两年，国家早已经表明了“保实体经济”的立场，这更决定了房地产会被“狠踩刹车”。

2021年，房价“全面下跌”已板上钉钉，那么到底跌多少合适呢？开发商大佬潘石屹给出了“答案”

从9月起，房地产市场上就迎来了激烈的“价格拉锯战”，而且种种迹象显示，这场“价格拉锯战”可能会延续到2021年，毕竟明年才是开发商的大考之年——不管是还债，还是融资受限，都是从明年开始。理论上来说，明年房价最高能跌多少才不至于出现“崩塌危机”呢？

这几年忙着套现“跑路”的地产大佬潘石屹用12个字给出了答案：20%就是中国房价下跌的底线。如果房价跌的幅度超过这个水平，那么大多数的房地产企业将消失。事实上，按照潘石屹的说法，其实房价早在两年前就应该“全面下跌”了，因为彼时楼市就出现了两个“拐点”征兆：一是机构数据显示，人均居住面积高达40平，全国的房子够30亿人居住，房屋数量总体供远远大于求；二是，人口红利逐渐消失，购房需求大幅锐减，尤其是购房主力人群正以每年1000万的速度减少。即高房价已经到头了。