深圳楼市：深圳热门豪宅片区怎么买？听高手给你支招

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1、会员提问：你好九哥，自住改善型需求三房，兼顾学位，百花片区不考虑，居住体验太差，剔除学位 ，觉得该片区房子不值这个价。现在考虑的有：1、香蜜湖安托山片区；2、科技园片区；3、后海片区；4、宝中片区。麻烦九哥分析一下，谢谢！

答：会员你好，①、安托山：福田的房子涨的不好，不是因为像罗湖一样没落，不是因为区位不行，而是因为产品不好，房龄老，面积大总价高。能够让天下父母委曲求全选择老房子的，是有可能让孩子赢在起跑线的学位，所以百花飙涨，所以黄埔雅苑不能买，瀚盛花园可以买。

②、科技园片区：南外大冲可以不用追，大冲考生就一百来个，蹦几个高分拉高下四大八大率，名校成色还稍显不足。南外科华还没有出成绩，房价就涨了不少，冒险者可以继续保守者可以变道，南外高新可以买。

③、后海片区的选筹逻辑同理，南二外本部作为南山学位一哥可以放心持有。

④、宝中我觉得它是豪改的定位，成不了豪宅区，房龄大都在06年，它的出身很平民化，居住群体和几个传统豪宅区不能比，建筑品质也都不是按豪宅标准去打造的，而深圳湾最垫底的太古城南，除了楼道空间逼仄点，大堂，花园还是很有质感的。当然宝中也有一些新盘，但是零散，不够形成“圈“，因此宝中不能买太贵的房子。

2、会员提问：九哥，我周末去看了西丽的京基御景峯，对小区和户型都比较满意。但好像学校很一般，不知您是否了解？我考虑自住+学位的需求。

答：会员你好！自住尚可，学区一般。西丽的高端盘二手市场有限，总价有天花板，这个价位其实不如选宝中、甚至红山。

3、会员提问：您好九哥，我们现在准备卖掉我们在东莞的房子，卖了大概会到手500W，有贷款记录，在深圳已经有五年的社保了，现在想把房产置换到深圳，请问一下在蛇口那一带有什么小区可以推荐的吗？雍景湾和南海玫瑰三期，蛇口未来潜力怎么样？能考虑不？

答：会员你好。要知道蛇口拥有是市区内最好的自然资源，有山有海，远离闹市区，住宅也有更多大面积的豪宅，定位更明确，再加上大量的外籍人士聚集于此，也是深圳小量高租售比的片区。 蛇口价格支撑性会很好。近几年是深圳楼市价值重构之年，有稀缺属性的新盘被重新估值。 南海玫瑰，山语海，中熙君南山，半岛城邦都可以关注

4、会员提问：九哥你好，请问一下你觉得深圳这波涨的原因是什么呢？经济那么差，会不会坐过山车？

答：会员你好。深圳这波涨，其实无关经济好坏，有三个原因。 一是深圳三年没涨了。 二是全国都不涨了，但资金需要出口，天时地利人和，深圳被选中了。 三是资金从上往下走过一轮之后，自下而上的新一轮置换又开始了，没有比深圳更适合置换的一线了。

5、会员提问：老师，想请教一下，从投资角度来看，蛇口海韵嘉园（二期）和华侨城香山美墅三期（云邸），这两个楼盘可以考虑吗？谢谢！

答：你好， 海韵嘉园这个楼盘外立面保养的还可以，跟旁边的蓝漪花园对比起来会新很多。你看的应该是62平的两房，这种户型在小区是全朝北的。

这个小区其实挺有意思的，2019年初的时候海韵嘉园62平两房的成交价已经去到了500万，比诺德49的小两房贵100万左右。如今一年半过去，诺德小两房的挂牌总价已经反超海韵嘉园了。 这里面也告诉我们选筹的重要性，同样在南山，每个楼盘的升值潜力是不一样的。

我们经常讲选筹尽量往学位地铁次新靠拢，其中学位的权重尤为重要。片区生源参差不齐，比较杂乱，有大片的老旧小区和城中村。高端小区如双玺，伍兹公寓等业主估计看不上这所学校，会以私立或者别的名校为主。所以，从生源这方面来看，育才太子湾这所学校短期内成绩会很一般。

综合来看，海韵嘉园会再补涨一些，但是中长期看后劲不足，这个预算完全可以考虑育才系的其他双学位两房。 香山美墅 优势： ①、位置属于华侨城； ②、外立面、园林漂亮，三梯三户、三梯四户； ③、价格适中，均价8-8.5万； ④、部分户型看海。 缺点： ①、靠北环，吵！ ②、地铁，远！ ③、利用率，低！ ④、楼下有变电站！ 香山美墅是old money钟爱的板块。这个盘同样面临的问题地段老化，缺乏增长潜力。

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