广州楼市：如何判断一个好楼盘的标准，行内人只看这些

我是老王，广州房产投资十余年累计买卖房子六百余套，实操专家只讲干货

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1、提问：你好老王，手上现金还有100万，月入2.7W，打算持有周期2-5年，做纯投资。目前看了百利山110方，锦绣香江107方，万科东荟城85方，请问这些算笋盘吗？ 或者还有其他楼盘推荐吗？

回答：你好，从几个层面来看：1、如果对学位有需求，推荐选择东荟城，小学还不错、锦绣香江，初中可以。2、纯投资的话，100万首付最好能用一点杠杆，首选佰利山 3、另外最干的干货就是这三个小区的客群不太一样，东荟城以萝岗本地和天河活动范围的刚需为主，尤其是看重学位，锦绣香江的客户以番禺、海珠居多，对居住氛围和小区环境要求比较高，佰利山作为一个绝对次新以海珠东、天河、新番禺人为主，如果我选，会选佰利山。

2、提问：广州户口，现有番禺金山谷住宅110平一套，贷款已付清抵押贷款200，商办公寓3套全款已付，40平*3，公司因疫情影响业务停顿，转型中，老婆月收入2w，目前还有广州房票一张，手头子弹400+DY贷200，如果是以投资为主，兼顾流动性资金使用效率，用多少资金，类型和楼盘贷款方式？如果是考虑自住兼投资，又应该怎么操作？考虑板块番禺万博，琶洲万盛园，天河东圃鱼珠，黄埔科学城，请问哪个更具保值增值潜力？

回答：资金多就去高大上的地方，比如珠江新城，天河公园，琶洲。钱少的话就去番禺广场，万博，科学城之类的。中间价位就是鱼珠老黄埔金融城一带，不同的板块价格体系不一样。比如800的总价就应该放在市中心，天河公园琶洲金融城越秀学位房一带，如果放在番禺万博就是错配。800万的房子一涨起码到1000万，过了千万的房子也就市中心区才比较多人接盘。目前而言万博科学城老黄埔金融城琶洲鱼珠天河公园一带都是热门板块，这些板块只可能选贵了不可能错，考虑自住+投资，这几个板块建议优先琶洲。琶洲本区域来讲如果偏自住多一些，那么可以选择万盛围那个小区域，650万总价起步，除了雅郡的个别户型，琶洲区域如果偏投资多一些，琶洲中区和西区的可以投，这样的话就要对居住体验感和舒适度不要有要求，看入市价格而已琶洲电商起来后，最受益的就是西区这些住宅小区。

3、提问：老王你好，纠结了很久的问题，如果是考虑6年内置换，自住加投资300万左右预算，黄埔雅苑3房和中海康城2房哪个比较好呢？黄埔雅苑小区一般般，是房南向可能自住会舒服点。康城小区和物业还比较喜欢，所以很纠结。

回答：你好，你自己其实已经阐述得很清楚了，300万左右的预算可能要加到335以上，才可能买入黄埔雅苑的南向小三房93-95平的，现在价格上来了，如果是中海的话就只能是2房。如果是对房子内的要求比较高，房间数、朝向、面宽和进深推荐选择黄埔雅苑，如果对房子外的要求比较高，比如园林、物业、地铁等等那就选择康城。

4、提问：老王你好，主要是纯投资，广州这几个区，天河区，海珠区，荔湾区，越秀区，黄埔区，南沙区，番禺区，增城新塘根据你的分析按照升值速度和空间从大到小，怎么排序，考虑总价在450左右。之前想着投资兼顾自住，看了那么多最终还是决定投住分开。所以现在主要是想投资，广州太大了还是无从下手。海珠区的恒大金碧花园怎么样？请问值得入手投资吗？

回答：你好，450左右建议考虑黄埔、海珠、番禺。金碧花园还是不错的，海珠一带较知名的盘，不用担心没有接盘侠可以考虑。

5、提问：老王你好，我已付费咨询。从投资的角度和预算都足够的情况下，黄埔花园、金碧世纪、万科金色梦想三者的三房哪个会更好呢？

回答：你好，感谢付费咨询。黄埔花园、金碧世纪这两个盘肯定是要强过万科金色梦想，从投资角度看，预算都足够这个条件是不存在的，因为350万的总价限制、380万的总价限制以及400万的总价限制都是有不同的选择，可能还是要细化。