深圳楼市：80%的人忽略了这样的房子，现在这个行情依然有潜力

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1、会员提问：九哥您好，刚需，有一套龙岗地铁40多平米小房子，只有我的名字，卖了估计能到手100万，手头凑一下借一下也就200万，想用我老婆名字买个600万左右的改善，但据说开始查婚姻状态，不一定能3成了。工薪家庭年税前100万，还贷压力尚可就是缺首期，如果等一年半后满五再卖，手头钱也能多点，300万首期预计也可接受，但纠结这个市场情况下该不该等待？谢谢。

答：你好，三成现在还能操作，一年半以后大概率操作不了，到时首期五成总价还是600，还增加了很多不确定因素，何苦?再说，600万的刚需改善又能降到哪里去?目前市场很多人在观望打新，但有没有发现，有倒挂值的打的新盘只有两类。一是光明沙井的远郊盘，总价400-600万；二是市区的网红倒挂盘，比如远洋天著，润四，海德园，阅山境等等，总价全部800万打底。问题来了，适合自住的总价高，总价低的不适合自住，结果是什么?就是400-700万的市区二手房因为竞品不多，又缺少新盘竞争，单价会一直坚挺。总预算打不上去的自住客，不要被清淡的二手市场和热闹的打新迷惑，那和你没有多大关系。该看房接着看，这类产品不会降的。

2、会员提问：你好九哥，我看了星海名城的点评受益匪浅！能点评一下前海泛海拉菲花园一期吗？谢谢！我是付费会员。

答：付费会员你好！

泛海拉菲比较值得买的是好位置161平的4房

①、地段：前海南或者叫荔湾板块依靠大南山，直面前海，非常宜居。具备成为豪宅区的潜质；只是板块比较小，目前被月亮湾大道和兴海大道切碎，欠缺整体感。

②、交通目前是干扰因素，不是短板。交通非常便捷，并且地铁5号线西延在建中，荔湾站就在泛海拉菲一期门口；深大附中的学区内基本都是次新住宅区，甚至有紫园和汉京九榕台这样的高大上豪宅，其实是有希望成长为名校的。

③、但荔湾这一带目前还是依托于，蛇口和科技园的远程外溢。只有前海已经崛起，荔湾才能被认可和关注。

④、品质不需要多说，小高层和别墅组合的社区。具体可以参考会员内部分享。

3、会员提问：九哥老师，我想入手宝安的房子，首付大概120万左右，总价380万以内，小2房买福永可以吗？像福永花苑时代景苑这种，您怎么看？

答：会员你好！福永是一个配套非常弱的片区，但是有距离优势。去福田、科技园、前海都很近。在弱片区里，围绕住宅群买。比如华强城附近，其他都是跟着大势且跑输的；自住的话，也会非常的不方便。若非福永上班的话，宁可买西乡小点破点，但是配套会全点，同价位还有选择。

4、会员提问：你好，我刚工作没多久，目前月收入8000左右，刚需，想在深圳买个自住为主的房子，最好两房，父母支持100万左右的钱。看来看去，感觉离市内近的似乎只有布吉了？请问桂芳园这样的可以买吗？谢谢！

答：你好，之前接待过一个自住在桂芳园的客户，他是2018年买的房子，到现在涨了不到十个点，连利息都没挣出来。 别人的业主群，聊的是如何控盘抬价，桂芳园的业主群，聊的是如何卖房跑路。 其实300出头的刚需，我真的很想推荐桂芳园的小两房，因为没有更好的选择了。 可一说到升值预期不佳，所有人都直摇头，看来这世上已经没有真刚需了！

5、会员提问：九哥你好，咨询一下光明乐府花园与和岗京基御景半山哪个盘更适合持有10年内投资？能否讲解一下？已付费咨询过，谢谢。

答：会员你好，乐府花园消费自住可以买，投资性价比一般，还有很多选择。

京基御景半山，去年深圳西部南山、宝安、光明涨了不少，按照板块轮动来讲，现在深圳东部还没怎么涨，现在是不是应该去买东部龙岗、坪山？ 去年深圳西部房子的价格为什么会上涨？主要原因还是西部产业强，购买力强，市场需求量大。而西部南山、宝安、光明无论是新房还是二手房供应量都非常有限。

深圳房子的价格是买上去的，是需求推动价格上涨的。所以去年深圳西部房子价格的上涨还是供需关系推动的。

去年深圳东部房子的价格为什么没怎么涨了？主要还是东部产业弱，购买力弱，市场需求相对来说会小。而东部像龙岗、坪山无论是新房还是二手房的供应量又相对来说会大很多。供应量大，需求又相对少，价格自然涨得慢。

深圳不大，房子价格都会上涨。只是有的区域涨的多一点，有的区域涨的少一点；有的产品涨的多一点，有的产品涨的少一点。但如果我们是投资，就会有投资的机会成本，你如果买了涨的少一点的房子，那你就不能去买涨的多一点的房子，那你自然就赚的少了。 板块会轮动。但其实去年深圳东部的房子不是没涨，只是涨得少一点。事实上东部也已经涨了，不存在再轮动的。从供需关系讲，未来也是深圳西部涨的会比深圳东部多一点。 所以这2个区域长持，也是优先光明。但是现在光明也涨上去了，建议淘淘二手笋。

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