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作者|严跃进（上海易居房地产研究院总监）
最近天津房价暴跌的新闻很受关注。相关报道显示，天津的房价已经下跌了5000元。不过当地政府也做了辟谣，认为天津当前房价总体稳定。客观上说，类似报道和具体楼盘的采集或有关，即容易以偏概全。但是天津为何成为当前市场的焦点？是否还有很多类似天津的城市呢？这都是我们需要仔细研究的。
一、客观看待天津的房价
根据相关新闻报道，2016年年中时，天津某市民以130万元的总价款买下天津市东丽区一套二手房，买完之后房价继续蹿升，最高时达到210万元。而随着调控的升级，价格一路下挫，最近的挂牌价在140万元左右。换句话说，其已经跌回到了4年前的水平。该市民也感叹，如果把物价、房贷等因素考虑进去，可能购买的房子是在缩水的。此次新闻也探访了天津其他楼盘，发现很多楼盘都出现了下跌，部分高价入市的购房者，可能面临一定的损失。
不过这个新闻报道后，天津相关部门紧急辟谣。当地的媒体也发文表示，今年1-7月份，全市新建商品住房价格累计上涨1%，二手房价格基本平稳。当前天津房地产市场保持了持续平稳向好的发展势头，呈现了“价升量稳”的态势。
对于天津的房价，当然也有不同的声音。一种观点认为，天津当前也呈现区域的不平衡。部分市区学区房板块的房源，其实价格还是比较坚挺的。而一些郊区市场，确实出现了降温。当然此类分析，似乎说服性是不强的。因为每个城市本身都是存在区域结构的差异，这很难去解释天津房价的降温或疲软。对于天津的房价，建议还是从周期的角度去分析。
根据国家统计局定期发布的全国70城房价指数数据，2016年3-9月份天津新建商品住宅价格指数环比涨幅确实是比较大的，均位于2%以上水平。其中9月份涨幅最大，为4.2%。这也说明当时天津的房价是最热的。而后续随着调控的升级，天津房价总体上降温，其月度涨幅也没有超过1%的水平。这至少说明天津房价确实走出了最热的阶段。但这是否意味着天津房价暴跌呢？其实也不然。今年前3月，天津新建商品住宅价格指数环比涨幅确实呈现了负增长态势，但随后几个月则有所上升。最新一期数据显示，天津新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.3%，房价其实呈现了微涨的态势。
当然，二手房的数据略呈现降温态势。根据国家统计局数据，最近14个月天津二手房价格指数环比涨幅确实呈现微跌态势。比如说最新一期数据显示，天津二手房价格指数下跌了0.8%。客观来说，这说明了两点，即天津二手房市场确实在降温，但同时其并没有暴跌，小幅调整而已。类似数据的分析，对于我们客观了解天津房价是有积极作用的。
二、哪些城市房价确实偏弱
天津是否是个例？我们以国家统计局的数据为例，分析全国70城尤其是二线城市的二手房价格指数。总体上看，包括天津、石家庄、太原、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、海口、重庆和贵阳等城市，其二手房价格确实表现出略疲软的态势。部分城市是环比持续下跌，部分则是同比持续下跌。这说明确实存在价格下跌、房价相对偏冷的现象。
如何看待此类城市的表现呢？看下名单，此类城市普遍属于经济偏弱或投机属性过强的城市。对于天津、石家庄、太原、济南和郑州等城市，其本身属于北方市场的重点城市，但是经济状况确实偏弱，此类城市在人才导入、产业资源导入方面是有欠缺的。而对于长沙、海口、重庆和贵阳等城市，其属于过去炒作较多的城市。随着调控的升级，投资投机需求在减少，房价自然也会有降温。
而房价强势的城市又是哪些呢？其实这方面不需要看太多的数据，我们只需要看最近全国调控升级的城市名单。今年下半年，部分重点城市纷纷收紧购房等政策，包括杭州、东莞、宁波、深圳、南京、无锡、沈阳、常州和成都等。总体上看，此类城市普遍都是热点二线城市，且南方城市居多。除了自然条件和区位优势外，一个很重要的因素是，此类城市在人口导入方面是比较积极的。这里可以提及最近的另一个新闻。相关报道显示，部分清华北大毕业生毕业后，入职了杭州某区的街道办。这个事件至少说明，部分二线城市吸引力较大，人才或人口的吸纳能力强，这自然也容易使得房价更为坚挺。
但是部分房价偏弱的城市其实无需“自卑”，实际上，房价过冷的城市，在周期运行下，也容易回暖。这里以宁夏银川为例，该城市近期房价也起来了。在今年5-7月份，其新建商品住宅价格指数环比涨幅排序持续为全国第一。8月份虽略有降温，但也还是排序第二。所以城市房价本身涨涨跌跌，并不奇怪。过热的城市因为周期波动而有偶然的降温，而过冷的城市在一段时间后其实也容易升温。
三、把握周期明确趋势
天津房价的事件，其实本身就是周期波动的逻辑。在过去涨幅过大的时候，调控政策积极有效，确实容易带动房价的下跌。但是对于房价的分析，不能只看周期，否则确实会形成房价暴跌、难以复苏、市场萧条的印象。而从趋势来看，天津在人才吸引方面力度较大，后续京津雄都市圈的不断成熟，其实对于此类城市房价的回暖和坚挺是有影响的。
天津的问题，其实可以引申到对二线城市的分析上来。最新一期国家统计局的数据显示，一线城市和三线城市的房价涨幅有所扩大，而二线城市并没有扩大。这是否说明二线城市房价要持续下跌了，或者说房价将处于疲软的状态了？这可能是各个购房者都会关注的内容。
实际上二线城市总体积极向上，其属于政策调控相对密集但成长性较好的城市。对于二线城市来说，其确实是限购等政策密集调控的城市，类似调控会对此类城市的房价带来周期性的波动。但是为什么说此类城市没有暴跌一说，这其实和此类城市的基本面有关。各类二线城市这几年基础设施建设较好，包括轨道交通建设等，其都有助于促进此类城市吸引力的增大、人口导入速度的加快，最终使得房价能够处于相对坚挺的阶段。尤其是后疫情时代，此类城市在产业复苏和经济发展方面会有较好的表现，房价周期性的下跌终究是暂时的，而且也是小跌，小涨和稳定发展的房价走势才是主流。
当然，天津房价事件带来很多启示和反思。虽然人人都在喊房价高，但是当房价下跌了以后，整个舆论基调并不是“购房成本终于下降了”，而是变为“房价暴跌了”。所以对于房价的走势，既要客观去分析，也要积极引导购房者去科学理解。若是房价真的下跌了，那么叠加今年宽松的房贷政策，其实是好事。至少对于相关购房者来说，入市的时机到了。但是如果演变为“暴跌论”，那么很容易形成市场预期的不稳定，导致恐慌性的抛盘，这对于房地产市场本身是不利的，也是不负责的。
天津房价本身已经经历了一轮降温周期，市场本身有内在复苏和反弹的动力。而和天津类似的各类城市，也有类似的逻辑。周期性的降温恰说明政策调控是积极有效的，而趋势性的复苏和回暖也说明城市具备成长性。后续在“房住不炒”的大框架下，类似天津等二线城市将继续扮演领头羊角色，在房价稳定、市场平稳方面表现更好。
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