导读： 有很多房屋 都是违法建筑，无法办理房产证，这一点已是众所周知的事实，在大中城市尤其突出。但是，在没有房产证的情况下，实际所有人却将房屋用于出租，因此也产生了许多的租赁合同纠纷，此时，承租人与出租人签订的租赁合同有效吗？
由于违法建筑未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
从上述的法律条文看，一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同有效，否则属于无效的租赁合同，不受到法律的保护。
这里认定租赁合同是否有效，不以有没有房产证为标准，而是以有没有建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设为准，所以没有房产证的房屋是违法建筑仅是习惯性的说法。
虽然租赁合同无效，但是出租人和承租人有按这样的一份无效合同在履行，如果双方的合同是无效的，因此产生的法律后果是怎样的呢？根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，租赁合同无效后，承租方交回房屋，此前占用的房屋的，按租金的标准向出租人支付房屋占用费用，有损失再根据责任大小由各方分担，注意这里是占用费，不是租金，因为合同无效就不存在支付租金的问题。
为了更好的阅读和理解上述法律知识要点，笔者分享一篇相关的实务案例，并对案例的内容进行了相应的整理和汇编，案例中观点仅供学习交流所用！
案情简介
2016年7月6日，亚东公司与刘某珍签订了一份《房屋租赁合同》，约定亚东公司将位于某地的某号商铺出租给刘某珍使用，租赁期限从2016年8月28日至2018年8月27日，2016年8月28日至2018年8月27日期间的租金为每月11826元，免租期30天，自2016年8月28日起至9月27日止。
双方签订上述租赁合同后，因商铺所在商城开业时间实际为2016年9月19日，亚东公司与刘某珍将免租期变更为2016年9月19日至10月18日，即从2016年10月19日起计算租金。除租金外，刘某珍每月还需负担物业管理费985元、空调费1478元和推广费492元。
2016年12月22日，亚东公司委托律师事务所向刘某珍发送了一份《律师函》，以刘某珍拖欠管理费、空调费、推广费、水电费等拒绝缴纳为由，解除与刘某珍所签订的《房屋租赁合同》。刘某珍收到该解除通知后，于2016年12月26日委托师事务所向亚东公司发送一份《律师函》，确认双方租赁合同于2016年12月22日终止履行，并要求亚东公司退回收取的全部保证金、租金，赔偿装修损失，并允许刘某珍搬走物品。
2016年12月28日，刘某珍搬离租赁商铺，并对尚未支付的租金、空调费、推广费、水电费、物业管理费进行结算。经刘某珍签订确认的欠费明细显示刘某珍尚欠费用包括以下项目：1、2016年11月19日至12月31日期间租金16556元；2、2016年10月19日至12月31日期间的空调费3576元和推广费1190元；3、2016年9月25日至12月28日期间的电费3568元；4、2016年10月18日至12月31日期间的物业管理费2415元。上述欠费合计27305元，刘某珍尚未支付给亚东公司。
亚东公司与刘某珍签订的《房屋租赁合同》所约定的租赁商铺所在建筑物并未取得相应的建设工程规划许可证。
亚东公司请求：判令解除与刘某珍双方签订的《房屋租赁合同》；刘某珍欠费合计27305元向亚东公司支付。
判决要点
法院审理认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
该案中，亚东公司与刘某珍所约定的商铺所在地的房屋并无相应的建设工程规划许可证，现有证据也不能证明该房屋经过主管部门批准建设，因此亚东公司与刘某珍就租赁上述商铺所签订的《房屋租赁合同》应当认定为无效。故亚东公司请求解除亚东公司与刘某珍双方签订的《房屋租赁合同》，法院不予支持。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于刘某珍在占有使用租赁商铺期间产生的各项费用，在刘某珍搬离租赁商铺时亚东公司刘某珍已进行过结算，并由刘某珍在相应的欠费明细上签字确认。现有证据并不能证明刘某珍在对确认上述欠款时存在可撤销或无效的情形，则应当以此欠费明细作为认定刘某珍应负担费用的依据。亚东公司要求刘某珍支付使用费合计27,305元的诉讼请求，法院应予以支持。
判决结果
综上，法院判决：刘某珍于判决生效之日起五日内向亚东公司支付商铺使用费27,305元；驳回亚东公司的其他诉讼请求。
案例评析
该案中，亚东公司与刘某珍签订的《房屋租赁合同》，因涉及房屋未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，因此合同被认定为无效，承租人刘某珍、出租人亚东公司，各自的合法权益均不能根据合同约定进行保护。
所以，对在租赁房屋时一定要选择有正规房产手续的房屋，否则租赁合同可能被认定为无效，任何一方可以随时以合同无效为由而终止合同履行，进而使自己的合法权益遭受损失。
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