根据央行报告的数据，截至2020年第一季度末，全国个人住房贷款余额为31.15万亿元，比去年同期的22.86万亿元增加8.29万亿元，再与2019年整年近16万亿元的商品房销售额相比，也就是说，购买一套房子，差不多有一半资金都来自银行的按揭贷款。
如今房价高，很少有人有全款买房的能力，因此只能选择贷款买房，我们都知道，贷款买房比全款买房要多出不少钱，例如贷100万贷30年，利息总额都快赶上本金了，面对高利息，很多人想的是提前还款。不过在这里要告诉大家的是，提前还房贷超过“这个时间”就没必要了，银行经理：白白浪费钱！
为什么这么说，让我们看一下分析。先说等额本息，如果以最近的LPR利率4.65％计算100万元的30年期商业贷款，则每月还款额为5156.37元，但1-10期的每月本金还款额少，只有1300元左右。而月利息还款额比较多，都在3800多元。再看最后一期，利息仅为19.9元，而本金还款额高达5136.47元，本金占了绝大部分。
通过比较发现，早期的大部分还款还的都是利息，而后期的大部分还款则是本金。因此，根据本金和利息构成原则，当还款期超过贷款总期限的一半时，利息差不多还掉了总利息的7成。因此，我们采用等额本息偿还的方法，贷30年房贷，尽量选择在前15年提前还贷。
再说等额本金，对于100万商业贷款，抵押贷款利率也为4.65％。在30年中，每月还本金为2777.78元，每月还款利息按照每月总还款额的顺序递减，先高后低。对于期限为30年的抵押贷款，如果您想提早还款，最好在头10年内还清贷款。当超过总还款期1/3时，就没必要提前还了，因为大部分本金和利息都还的差不多了。
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