深圳楼市：这个片区一直在吃老本，未来前景如何？

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1、会员提问：您好九哥，一直在关注您，也想咨询一下。 我是首套首贷，预算首付加各种税180万，预算总价560万左右，想选福田或罗湖的两房或三房。我目前在罗湖田贝上班，我老公在南山上班，我们想买一套自住兼投资的房子，至少持有5年甚至10年，以交通便利和住得舒服为主，另外希望能够保值。 想请问一下水围新家园、皇达东方雅苑、皇庭世纪您是怎么看的呢？ 老师还有其他合适的盘可以推荐一下吗？ 感谢！

答：你好， 皇庭世纪地段一流，配套齐全，周边发展成熟，所以租金很高。小区均价7-8万，属于福田的第二梯队，市场正常价格，未来利好较少。 东方雅苑的品质不错，但是有17年的房龄，片区没有大量人口导入，光靠吃福田的老本，目前看发展比较慢。 水围新家园同样也是没有太大亮点的盘。 总价500-600万左右的标的，自住考虑南山中心区 西丽更适合你。 如果暂时没有小孩，可以接受投住分离，建议入手碧海，升值潜力更大，福田租房住比较好。

2、会员提问：你好九哥老师，我和我老公均有过贷款记录，现我名下有一套2017年入的深圳宝安满京华云晓旁的雅乐居42平小两房。因为明年打算要小孩，住起来有点不方便，请问我要不要等明年满二了卖掉？ 卖出去的话后面如何买呢？买两房还是买三房？ 我们加存款也只有130万左右。我自己整理了两个方案，请您帮忙分析分析？方案一：用我亲人的名额，可3成首付购房；方案二：用我们自己的名额，加上贷款70万-100万买房，约220万5成首付买房，两年后加按出来还贷款，加上公积金房贷极限月供1万6左右。感谢~

答：你好，你目前的情况：一、你们卖出的这个房子目前价格也在两百三十万左右了吧，满两年卖出之后再去换一个同样总价的，意义不大。而且地铁12号线三年之后通车，你们错过这个利好，略可惜了。 二、假设决定了要卖，可以考虑用你们自己的名义全款抵押买总价三百多万的，兼顾自住，要买三房的话，要去龙岗选择一个未来地铁口的花园刚需盘，还是有的选的。在宝安就只能买个大一点的两房了。

3、问：您好九哥老师，我目前在看到龙岗振业城的一个盘，感觉单价还是比较便宜的，地铁物业周边商业配套也不错，我是外地人， 但是有深户，想买400万左右的两房，老师有什么建议吗？再过两年通车14号线，双地铁到福田。感谢回复。

答：你好，400万的两房就不要跑山高水长的郊区来买了，如果是远郊长持派，就要跟着买房四大金刚走，学位，地铁，次新，三房。六约这个板块居住还比较纯粹，但是有教育商业短板，楼龄也普遍在10年左右了，南山福田10年内的可能还正值盛年，在这个片区就只能是渐入暮年了。如果想赶一波14号红利，不如看看群众基础更广，配套更好，房子

4、会员提问：九哥，万豪月半山42平的2房，实用面积估计有60平；价格400万出头，请问适合买入吗？这个价位在南山，还有前海路东侧的一些稍老的楼盘，小2房可以选择。那么这两个选择的优劣如何？谢谢解答！

答：会员你好！

这个盘的优点：次新、高拓、前海概念。

缺点：地理位置、交通、周边环境。至于半个学位算平手。

优缺点都足够的明显；正是因为这样，诺德和玫瑰园涨到了接近490万，大家才想起了它。因为交易费用低，还有一定的套利空间，整体来说和大盘的差异不大。

更多详情参考会员内部分享！更新的石芽岭(承接大量的布吉改善人群)，或者龙中。

5、会员提问：老师您好，请问您怎么看石厦片区？从投资的角度和学校的角度帮忙分析一下。谢谢，我已付费咨询！

答：会员你好！感谢付费咨询！

石厦中学在福田仅次于四大、福外和明德，属于福田家长比较认可的名校。但是选择这个片区要慎重，主要原因有2个：

1-石厦片区房子过多，学位非常紧张。石厦小学今年入学分数较高，是福田幼升小录取分数最高的小学；大量学生被分流，石厦中学也会面临这种情况。

2-深圳教育集团化趋势明显。比如荔园、红岭、南二外、南山实验、南山外国语等，缺乏集团化支撑的石厦中学，优异成绩能否保持存在变数。

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