深圳楼市：明明还在涨，为何网上却“跌声一片”？

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1、会员提问：老师您好，现在看到龙岗六约一个振业城的盘；单价便宜、地铁物业、周边的商业配套也不错。我是外地深户，想考虑400万以内的2房，不知道您怎么看？2022年地铁通车14号线，双地铁到福田。

答：会员你好！400万的2房就不要跑山高水长的郊区来买了。如果是远郊长持派，就要跟着买房的四大金刚走：学位、地铁、次新、三房。

六约这个板块居住还比较纯粹，但是有教育的商业短板，楼龄也都普遍在10年左右了，南山、福田10年内的可能还正值盛年，在这个片区就只能是渐入暮年了。如果想赶一波14号的红利；不如看看群众基础更广，配套更好，房子更新的石芽岭（承接大量的布吉改善人群），或者龙中。

2、会员提问：九哥你好，刚需改善住房，有差不多450万现金，首期五成，二胎家庭，两年后要上小学。最近看了碧海片区如泰华阳光海，华丰前海湾，香缇湾等次新盘，单价已不低，学位还一般；其次为了学位也考虑过南头豪方天际，前海东岸，学位占优，预算内只能勉强买个70多平小三房；除此之外，自住可否选择光明玖龙台，不考虑通勤。以上三个方案老师你更推荐哪个，我这个预算和情况可选性是不是不多，感谢指点！

答：你好，900万总价，三房，还要买南山和宝中，还要次新，就不必考虑学位了，反正也不可能兼顾。这三个一定要选，我会建议碧海，玖龙台投资预期远大于自住，你两个娃，真心没必要。豪方天际学位也不占优，片区少点概念，噪音又大，不如去碧海占个坑，碧海的学校会逐渐向好的。

3、会员提问：你好，福田大金沙片区有升值的潜力吗？投资金海湾花园2房、3房您觉得怎么样？感谢！

答：你好，金海湾花园--深圳市中心最便宜的海景房，然而并没有什么用！背后大片的城中村，金海湾、万科和绿景已经占据了前排海景资源；后排的城中村拆迁更难，开发商没有进驻旧改的动力。除非隔壁的金地工业区，九年一贯制是个名校，并且还把学区范围囊括到金海湾花园，这个盘才会有希望。

4、会员提问：九哥你好，请问预算买1900万以内的三房，南山片区是适合入手新楼还是二手房，有好的房子推荐吗？

答：你好，在南山1900万值得买的三房，有后海的学区房，深圳湾的凤尾，半岛的房子，还有自贸区内被不少人盯着的两个新盘。至于适合入新楼还是二手，没有绝对，这个要看个人需求与偏好，更要看的是有没有价差倒挂。在深圳要舍弃新房癌，只看有没有升值潜力和套利空间。个人对买新盘是持保守态度的，交房两年多，加上装修入住要三年，大量资金要折算沉没成本的，拿证加三年限售加在一起要六年，相比之下二手房买到可住可租，三年后即可出手比新房要灵活很多。

5、问：九哥您好！我2017年买了淘金山的房子，小区很漂亮，非常安静，品质很好，但是这么好的房子为什么涨不上去呢？！麻烦您帮忙分析下原因！感谢！

答：淘金山的上涨乏力，代表着罗湖房价的天花板。豪宅/高品质住宅上涨乏力，表明缺乏顶级人群购买力。价格不便宜，富人看不上，中等收入又够不着，不上不下。整个盘就凉凉了。测量一个区域的天花板很容易，拿标杆豪宅去测量就好了，幸福里勉强能做代表，品质还达不到豪宅标准，华润这个开发商，搞商业综合体相当厉害，去哪旺哪，盖的房子算了吧，就那样。09年的房子，到现在就疲态尽现，居然好多8万多一点。另外一个标杆是老百仕达片区的乐湖，这个更惨，都出现了7字头以下的。幸福里是托华润万象城的福，要不然，还摸不到今天的价格。

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