包租公司卷款跑路击中城市治理软肋

由于拥有更好的通信手段和更灵活的社会结构,网络化的组织具备了更好的韧性,但这一点无论是对于恐怖组织、犯罪集团和维基百科用户还是学生示威者都是一样的。

——摘自Clay Shirky. “Here ComesEverybody”

01

包租乱象：对城市治理发出了警报

继学区划片诉讼（戳这里），成都这座网红新一线城市本年度再次上了热搜“黑榜”。

这一次是包租公司“卷款跑路”。仅成都巢客遇家卷钱跑路，就大约波及17000名租客和房东，涉及资金或超亿元。

有自媒体说，这是成都的“耻辱”。这一说法可能过了。

一则，创新意味着冒险，失败并不可耻。

二则，包租公司近期暴雷，波及城市不限于成都，在杭州、上海、重庆等多地亦频繁上演。

天眼查查询巢客遇家显示，实控人艾兆璐在浙江、广东、云南、重庆当地均注册了关联公司。

“高收低租”的包租模式，让人联想起网贷P2P暴雷的场景。

“高收低租”是问题的关键吗？从来不是。

成功的商业模式，风险、成本和收益的激励结构是兼容的。包租公司“低收高租”，如果风险和成本转移给第三方来承担，仍是一种扭曲的商业模式。

近年来，包租经营模式在新一线城市一哄而上。这和传统房屋中介的最大区别有两点:

第一，它们有不同于传统中介的居间和代理模式,采用了法律定义模糊的”使用权托管”模式。

第二，它们利用了互联网平台，建立线上线下融合产业链，有的还开发出一定的算法，以互联网“科技”公司名义出现。图为成都另一家跑路的包租公司“连合之家”：

从好的方面看，这类住宅租赁新经济模式的生长，是一座城市对市场和创新友好包容的表现。

另一方面，相应风险未能有效疏解，问题得不到及时解决，则说明城市治理能力有明显短板。

最近的事实表明，这板子打得不冤。

02

市场创新：破坏性创造

被誉为“互联网革命最伟大的思考者”的Clay Shirky，他在《HereComes Everybody》一书中谈到互联网新技术和新工具对市场的影响，其中重要一点是新的组织力量。

互联网新力量与商业结合，产生了令人惊讶的业态更新，全面颠覆旧有的行业规则。

想当年Uber采取P2P+补贴模式，打得巡游出租车遍地找牙。烧钱补贴吸引用户流量，本质上也是类似的“高收低租”操作。

Uber并非没有争议。

因网约车司机强奸、凶杀恶性案件而引发的声讨浪潮，在世界各地此起彼伏。图为印度Uber司机涉嫌强奸女乘客引发抗议：

尽管如此，网约车带来巨大经济社会效益。它为更多人提供了兼职收入的渠道，而消费者福利，也因城市打车更方便而提升。

“高收低租”的包租模式，如果能找到稳定的盈利点，未尝不可以成就其商业价值。

“低收高租”同样有一定创新色彩。包租公司的存在，可免去房东装修的麻烦，包租公司通常会对租金做兜底承诺。

通过网络平台机制，精准筛选整租、单租不同需求，租客也省了中介费。

这听起来很香，对吗？

可市场创新不是皆大欢喜。新模式取代旧模式，新产业淘汰旧产业，竞争受损者并不甘心。

Uber对巡游出租车的冲击，政府面临维稳压力。图为巴西圣保罗司机集体抗议Uber：

“开咖啡馆的许可不意味剥夺他人开茶馆的权利”。本着这样的理念，网约车总算在中国落地生根。代价是平台抛弃P2P模式，强化对司机用户的监控管理。

于是，商业模式改头换面，Uber宣布退出了中国大陆市场。

既采取包容性监管，又防止赢家通吃，算是对创新“破环性”一种应对思路。

03

治理之殇：创造性破坏

以新科技、互联网为代表的新经济，承载着新一线城市“弯道超车”的希望。

创新是一种市场过程。它绝不等于播下创新的种子，就自动收获“成功”果实。

市场经验告诉我们，当城市治理者缺乏足够的规则支撑和治理能力，创新过程可能会异化为“创造性破坏”。

从网贷P2P到包租公司“卷款跑路”，都很好地诠释了这一点。

顶着互联网金融光环的网贷公司，当年干的勾当完全背离了P2P模式，实际加入了回购担保、资金池等强金融属性，甚至推出债权分割转让等标准化金融产品。

为了发展新经济，成都曾引进不少打着新经济旗号的包租公司。接下来上演的一幕，不过是包裹“创新”外衣的古老丛林法则。

表面上是互联网+租赁，背地里做的是资金池。包租公大量吸纳租客长租金用于其他投资，按月给房东支付高“租金”（利息）。

这一过程狡黠而隐秘，既无资金监管，也无交易结构审查。直到暴雷前，一些监管部门仍傻傻视它们为广义上的“房屋中介”。

有关部门可能会辩解，深化放管服背景下，部门一般难以提前掌握企业的经营动向。那事中监管呢？大数据监测呢？图为江苏省基层社会治理大数据可视化监测系统：

据环球网报道，巢客遇家并没有在住建部门取得备案手续，而且还被成都武侯区市场监督管理局列入经营异常名录。

今年以来，其关联母公司已发生两次法定代表人变更，3月份成都公司还曾因房屋租赁合同纠纷而被起诉。

就这样一家从里到外透着邪气的企业，居然可以畅行无阻地在成都等新一线城市薅年轻人的羊毛。

不要以为创造性破坏只属于“跑路”者的故事。“低收高租”就是良心包租公？恐怕不见得。

不少包租公司为了利润而游走在灰色地带，如采取短时出租、多建隔断、多分租的方式，搅得各个小区鸡犬不宁。

住宅小区野蛮生长的民宿和群租之所以广为诟病，是因为包租公司挣钱的外部成本，如消防治安隐患、居住舒适度，几乎全部由小区业主承担。

近年来，成都市出台了相关住房租赁市场规范意见，对“群租”治理、住房改造出租、联合信用惩戒等做了一些规定。

相比上海、北京等一线城市的治理规范，成都的政策性文件存在过于原则、操作性不足的问题。

面对大量投诉，基层踢皮球却踢得越来越频繁。

培育新兴住房租赁市场，不少新一线城市可谓卯足了劲。坦白讲，它们中的大多数，还没有匹配与之对应的治理能力。

住宅租赁新经济看上去很美。我们的疑问是，城市治理者真能Hold得住吗？

04

收拾烂摊子也考验治理能力

出了事，善后是规定动作。

评判善后能力，最丢分的，是简单把纠纷推给司法。

行政部门往往存在一种误区：只要进入诉讼程序，就一了百了。

对维稳单位而言，司法程序的确可以把他们解脱出来。那司法之后呢？胜败皆服——此物只应天上有，人间难得几回闻。

考虑到司法实况和诉讼成本，普通矛盾纠纷化解方式排序中，司法应当是最后一道防线。

让房东起诉把租客撵走，可打完官司，租期估计也快到了。再说，对自己的房子，房东有很多“阴招”可以使。

房东不见得想打官司。

让刚毕业出来的年轻租客摊上官司，也不是多明智的选择。他们中的许多人，或许更有理由赖着房子不走。

简单怂恿双方打官司，其实是治理能力不足的表现。

从诉源治理的角度讲，最好的办法是搭建专业平台，促成房东和租客和解。

传统观念以为，调解一般是居委会大妈的专属使命。

实在不行，行政部门亲自披挂上阵。

运行良好的治理体系，应该是专业的人做专业的事。一线城市的经验，是让律师、社工和心理咨询师出马，相互配合，大部分纠纷都能这样调解下来。

根据过往经验，行政口随之而来会有专项整治行动。这是我们担心的另一问题。

专项整治的最大特点是一刀切，统统叫停再说。良民企业怎么办？租赁房市场和就业怎么办？

一刀切的后果，扼杀或影响的是整个行业。往大了说，涉及的是营商环境。

05

谈谈法院的纠结

不出意外，总有一些纠纷会起诉到法院。这类纠纷，法院如何处理，较为考手艺。

房东—包租公司—租客，这三方关系如何定性？三方构成居间关系，代理关系，信托关系，还是一种承租和转租关系？

不同的定性，对于包租公司跑路后，房东和房客的关系处理有直接影响。

例如，如果构成代理关系，则房客与包租公司签订的协议直接约束房东，租期内房东不能解约取回房子。

目前，有律师在媒体上做了一些分析。总的来看，我认为参考性不大。“高收低租”的包租模式，并非传统“有名合同”所能套用。

包租公司显然不是促成交易并收取佣金的传统居间商，而是作为组织房源、执行租期和监督租赁的实质参与方。

表面上看，房东为包租公司出具了授权委托。但实质上，委托代理关系不能涵盖三方关系。直接代理的特点，代理人可以接受委托人的指示，代理行为法律后果当然归属委托人。在隐名代理时，委托人可以主张介入代理人与第三人的关系。

从媒体披露的情况看，房东收取租金与房客支付的租金在金额、支付期限等缔约条件方面，不具有一一对应性，这里的房东貌似不能越过包租公司介入与租客的约定。

《资产委托管理协议》及其背后的交易结构，更像是以房屋使用权为融资标的的金融产品，与民事代理、居间和租赁不完全重合。

当然，站在法院的角度，合同定性还需要考虑社会稳定、房东财产与租客基本生活保障的价值衡量等因素。

06

我们的建议

第一，先说善后。

对包租公司相关责任人，该法办的法办。善后群体性纠纷，政府的职责是提供多元化的矛盾纠纷化解平台。

为了维稳，常规套路是抽调人员成立临时机构。基层搞了一些创新，比如向社会机构购买公共服务。

但钱是不是花在了刀刃上，培育的社会组织专业度怎么样，公共服务的范围覆盖如何，采购清单和采购程序的科学性、公信力是否可靠等等，这既是要向社会交出的答卷，也是需要着力改进的地方。

第二，法院处理纠纷要遵循的几个原则。

1）调解优先。理由同上。

2）生存权优于财产权。个案中，应当关注租客的实际状况，综合考虑剩余租期、住房过渡等因素（要考虑举证责任分配）。

3）实质大于形式。合同文本多为格式条款，要重点审查条款是否有排除对方主要权利的内容。要考虑“委托授权”背后的实质交易安排，结合其他证据判定交易内容，是否存在无效因素。

4）诚信原则。法官面临的可能是类案，即合同条款是同一或类似的，但个案不能绝对遵循谁弱谁有理，要根据双方过错情况，综合做出法律定性。

第三，打好行业治理补丁。

算上网贷P2P暴雷，已是第二盘踩坑。具有操作性的行业治理细则，再不出台更待何时！

“双随机一公开”之外，城市基层治理大数据监测要跟进。部门壁垒和信息孤岛，问题说了很多年了，是不是可以下决心解决了？

第四，最后对房东和房客说几句。

双方最好协商解决，租客加点价、房东让点利，把损失分摊掉。不管是公了还是“私了”，都有成本风险。能在政府搭建的平台下解决，最省时省力。如果不行，可以考虑请律师帮着谈。

双方实在要打官司，重点参考建议第二条。

-THE END-