深圳楼市：“老破大”如何出头？当下赌拆迁房是否值得？

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1、会员提问：您好九哥老师！我们一家目前自住天鹅堡二期，持有莲花三村169平、掬月半山183平出租，两套按揭。家庭年收入120万左右，福田罗湖上班。想请教一下几个问题，1、如果置换， 这三套房哪套更适合出手（未来10年后才有学位房需求），卖掉一套买润玺是否更合适？ 2、网传莲花一 二 三村片区会棚改，是否加购一套用来投资？老师怎么看？

答：你好，天鹅堡，目前适合自住，未来可能受益于白石洲旧改。过去涨幅你看得到，未来短期内将延续这个趋势，除非有大的改变。短线爆发力有限。中长线还是值得投资的。因为：整个深圳水位在明显提升。莲花三村除非有明确的拆迁信息，不然买了也是套牢很多年，莲花中学的成绩在福田不算亮眼，谈不上有学区价值的。掬月半山定位大户型豪宅，外立面设计比较新潮。但配套太差，总价过高，导致流动性比较差。因为同价位可选择性太强了。这几个选筹中，未来潜力对比：掬月半山>天鹅堡>莲花三村

应该出手的是莲花三村，等待的机会成本太大。

2、会员提问：九哥你好，请问新新家园和万科金域华府这二个小区，从自用学位来看那个小区更有潜力？

答：益强+红岭石厦VS书香+深外龙华，这两个重量级相当，都是区级别里比较能打的组合，自用皆可，但是都不算真正的顶级，从单价和产品来看02年的新新家园95平三房1150万，10年的金域华府134平四房1150万，两者的单价差了1.4倍，居住体验差了一大半的产品，所以很显然是金域华府更有增值潜力。别说什么龙华不如福田的鬼话，城市设计是一代比一代强，两者的通勤便利度没有差很多，单价和居住体验的优势就会引导购买力外溢。

3、会员提问：九哥，手里有250现金，我在外地有房有贷已卖，想入手深圳，以投资为主，短期不住，不知道在深圳能买个多少价位的？选个地铁附近的次新小三房有可能么？麻烦您有推荐的板块或小区么？谢谢！

答：手头250，首期五成，总价500左右，地铁次新小三房能买到，但地铁+次新+三房不等于升值快。深圳是个体质特殊的城市，每个阶段，每个片区都有值得买的盘和大量坑盘。深圳楼市走到现在，加上上半年的一波疯长与分化，选筹难度已经非常非常高，选筹都要反复斟酌，精挑细选。至于希望推荐板块和小区，参考内部分享。

4、会员提问：您好，请问前海的香格名苑怎么样，有人说妈祖庙在旁边，有人说风水好也有人说住宅不要近庙，单价比周围房子低是什么原因呢，可以入手不？求解~

答：香格名苑位于小南山山脚下，大花园次新房，拥有非常舒适的生活环境，小区内有泳池、网球场等多种活动区，以及附近小南山公园等多个休闲娱乐场地，环境安静优美。另外，单本证88平，三房户型不错。

但是缺点也比较明显，首先小区附近没有地铁，并且位置略偏，公共出行不方便。另外小区内很多双拼户型，目前还有新房在售，不适合目前名额紧张购买，还有就是月亮湾小学和深大附中两个学位非常一般。

风水问题不懂。能跟随大盘普涨吧，自住+投资可以考虑。

5、会员提问：九哥老师，请问深实验坂田、深外龙华、深中龙岗分校，你觉得哪个学校潜力比较大？请帮忙分析下，感谢！

答：深实验坂田=深外龙华>深中龙初。

1)地段。龙华坂田都处在福田辐射区，承接福田溢出的需求，而龙岗主要靠自己。14号线会拉近龙岗和福田的距离，略有带动。

2)学校。深中龙初已进入成熟期，另外两个还有中考成绩待兑现。

3)除了学校，北站商业中心和坂雪岗科技城也是值得期待的，虽然真的是很慢。