深圳楼市：100万首付该如何操作，才不会被市场当韭菜

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1、会员提问：你好，九哥，请问100万左右的首付，纯投资，月供没有什么问题，现在买入深圳还有机会吗？想听听你的意见。

答：你好，100万首期资金是三成名额吧？这三年内深圳投资就是要买学区房，但对应的三成首贷、总价300万，我们的客户已经快把能买的扫光了，目前剩下比较有潜力的也是单价很高的小单间产品；客观来说，这类产品的涨幅空间是比较大的，随着调控、税费增加，家长们买学区房也在消费降级，上车学票房会很受欢迎；所以，如果确定要买深圳，这是个确定性很高的选项，我的理念就是单间需要有学位保驾护航，否则会很惨。

2、会员提问：九哥老师好，本人计划年前购房，本人90后，目前年收入60万左右，首付计划在200万以内。主要是自住加投资。目前主要在看梅林一村，觉得福田整体的生活环境相对较好，周边发展也比较稳定。也看了老师推荐金地上塘道和曼海宁，我关注了一下价格要比福田便宜，学位好像也有潜力，所以也可以考虑。老师可以帮忙分析对比一下这三个盘吗，可以给个顺序建议。就我目前的情况来看，除了这两个区域，还有没有推荐的区域。

答：梅林一村长期看跑平大市，短期看有学位暴击的可能 梅林一村也是非常著名的公务员社区，盘子非常大总共有13个区7000户，基本都是三房四房或者顶复，设计 是改良过的港式户型设计，高层小洋房，整体感很强，物业管理ok，车位不足。 交通方便颇有优势，进出依托北环大道、地铁9号线两个站，背靠塘朗山梅林水库和运动公园，环境和交通都是很不错的。原本的初中是一个短板，但在建的梅香学校可能划为名校分校，这个还未确定的因素是重大利好。

目前在同类型的福田花园社区盘中，梅林一村是价格相对较低的，住家环境很不错的，因此跑平大市没有问题。 居住：不推荐，整体感觉差 投资：梅林彩田片区虽是重点发展区域，但短时间无法兑现，对梅林一村也很难发生推动效应，相对于整体单价偏高，关外次新很大的选择空间，买过后需要考虑以后接手的对象，刚需客已买不起，改善环境差，房龄也已过20年往后金融属性也会越来越差，除非绝对的笋盘。 整体居住环境上塘更好，综合考虑推荐上塘

3、会员提问：九哥您好，请问一下预算在800-1000w以内，有合适的楼盘推荐吗？感谢。还有您觉得福田莲花一二三村的楼梯房现在还可以投资吗？地段，学位加未来棚改。现在据说已经极少房源在卖了，感谢回复。

答：你好，800以上的总价，在深圳主流的观点是“高端盘”，首先选地段，其次再选功能，然后再选学区，深圳各区的一类地段： 福田中心区、香蜜湖、安托山、华侨城、红树湾、科技园、后海、深圳湾、蛇口、前海、宝安中心、大学城、凤凰城、白石龙、红山、上塘、大运、坪山中心 大资金慎重，找我来做资产配置规划。

【莲花一村】是深圳老牌公务员小区，位置好，密度低，棚改十年内就不要再指望了。莲花中学在福田成绩不差，但进不了全市前40名，和学位房无缘，带动不了房价，不要听中介一面之词。这个盘特别适合不看重次新的中老年人群，自住超级棒，投资就远离吧。

4、会员提问：请问您如何看待双拼户型？后续有什么麻烦或者多的支出！低于市场价多少才值得入手！

答：“双拼”是开发商为了应对“7090“政策涉及出来的畸形产品，在限购如此严、名额如此珍贵的时代是要谨慎选择的。在什么时候选择双拼:

①、单价严重低于单证户型

②、有长期自住需求

③、有拆分价值的双拼

至于遇到的问题，你可以从选择的价值去倒推

5、会员提问：老师您好！想请你帮我分析一下：我小孩现在在蛇口读书了，目前住的两房有点小，所以想卖了沙井万科翡丽郡置换荔海春城的双拼自住，请问荔海春城后期潜力如何？

答：你好，万科翡丽郡现在卖掉比较可惜。 如果月供能力不错，我的建议是加按揭后再入手一套蛇口。 虽然荔海春城双拼自住很舒服，单价也便宜，但是投资角度涨幅一定跑不过同片区单本证。除了荔海春城，你们也可以多关注鼎太风华、雷圳碧榕湾、南荔苑、诺德假日、雷圳碧榕湾、南荔苑、汉京山等，一定要淘笋买入！

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