深圳楼市：想买这几个新盘你一定要注意的几个问题，小心踩坑

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1、会员提问：九哥您好，想请您帮忙分析一下万科星城，华强城，卓越中环，融御华府，中海寰宇这几个新盘。如果按投资排序哪个比较好？请帮忙解读一下，谢谢。
答：你好：1、万科星城，沙井中心，盘大，交通情况差，多为公寓，住宅5年以上可以考虑。

2、华强城，福永，周边村厂混合，配套资源还需要跟上，如与周围楼盘有明显价差，还是可入的，但未来华强城这样的大盘，房本满三年之后价格怕是会易横难涨。

3、卓越中环，沙井翡丽郡边上，此片区成熟住宅区已经凸显，自带商业，面积也比较大，缺点是离地铁不是很近。

4、融御华府，光明，地段不错，近地铁，深圳实验光明，几百套的货不够抢，从开售到满3年限售，怎么也得五六年才能出货。

5、中海寰宇，光明，也是地段较不错的盘，近地铁，深圳实验光明，周围商业配套均在建设，属于比较有潜力的盘。以光明的整体发展速度，应该还要个七八年才能看到花开，买的话得做好中长期准备。

2、会员提问：你好，请问下宝中的菁英趣庭1房1厅怎么样？能跑平宝中的大势吗？

答：你好。从进场的时间看，宝安、南山的小户型基本上都已经涨了10-15%了。纯投资的话，不太建议追高这些热点片区的小面积了，自住就没有办法只能咬紧牙关去接受。

从产品上看，我更愿意选2房而非是1房，毕竟2房的接盘人群会更广。花样年的地段够好吧，它的1房1厅五年前和玉湖湾的小2房单价一样，现在玉湖湾已经跑到前面去了。无他，唯两房尔。

3、会员提问：九哥老师！请教一下我的预算在400万上下，想买个70多平的2房，是深圳首套。是买龙华地铁口还是罗湖清水河草埔布心片区？感觉这两个区域的二手房，单价都差不多，谢谢！

答：付费会员你好！

400来万的70多平刚需2房，而且位置交通居然都不差，一个是龙华地铁口，一个是罗湖布心和草埔片区，难道是价值洼地被你发现了？

当然不是！第一：这两个区域都是沉没板块。第二：再叠加八九十年代的老。

升值层面肯定不要有太大的指望，但是从自住的角度，我们要感谢被资本横扫过数轮的深圳，还有这样的洼地为刚需存在着。

这两个区域，我会更推荐龙华地铁口，毕竟还有红山上塘的带动，再加上老城区的旧改利好。

4、会员提问：九哥你好！请问下预算700以内，想买育才学位的房子，花园城一期，三期，五期和桃花园的两房哪个盘更合适？要兼顾自住需求。谢谢

答：你好，买花园城五期了，桃花园和一期都是01、02年的老房子了，楼龄马上20年，你住个十年想要置换，房子都30岁了，接盘客也会大减。 花园城三期户型偏大，你700万预算只能买大一居，勉强改两居住起来也不舒服。 五期是10年的盘在市区绝对算次新了，再住十年依然能打，两居比其他盘小个几平米，但住起来差别不大。 再加上花园城是知名大盘，买卖都很旺，升值预期也会优于桃花园。

5、会员提问：九哥你好，我目前在深圳有一套自住房，现在手头有少量的闲置资金100来万，想投资套一房，请问罗湖，沙井，宝安该如何排序？持有时间中等。请九哥指点迷津。

答：小标的选筹，第一看学位，第二，看位置，第三看品质，所以排除学位因素，肯定宝安好于罗湖优于沙井。学位的重要性不言而喻了，位置好的一房租售比高，接盘人群广，以距离换空间的前提是有更大的空间，更多的功能，否则谁也不会舍近求远，位置+品质的一房在熊市多少能涨点，其他都偃旗息鼓。

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