深圳楼市：炒房客内部群疯传，这些热点盘到底值不值得买

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1、会员提问：你好，现在我的深户大概十二月份能批下来，首付150万到200万之间，没房贷能首付三成。纯投资为主 ，不自住的。这段时间大概在网上看了一下几个片区请大师兄指点一下： 1、宝安中心区的凯旋城（80方左右）和西城上筑（75方左右）； 2、南山区的前海片区 诺德假日花园 （60方左右） 3 、深圳湾的太古城南（40方左右） 总价都在500万-700万之间 ，打算持有5年左右的，主要都是考虑二手房，想以租金顶部分月供，减轻压力的 ，请问九哥，如果是你选，这三个区域该怎样排序呢？请九哥多多点评一下，谢谢！

答：你好，你关注的都是西部热点片区的热点楼盘，很有眼光。 但是有个问题，这些楼盘从去年到今年一直在涨，而且是急速上涨。 举个例子，我城市群有个粉丝去年底350万入了诺德假日的48平小两房，不到一年飙到了490万，业主还计划继续拉升到520万。 这些热盘靠着前海自贸区的概念，在周边无利好落地的情况下，已经透支了多少涨幅，恐怕不敢细算吧。 而且这些涨的太快的区域，租售比一定是跟不上的。 我认为，818这一波之后，需要根据涨幅大小，重新规划选筹，而不是盲目去追热点。

2、会员提问：九哥你好，看了你的一些分析，很受启发。我是深户，一家3口租住在南山。另有一套30平的小住宅，15年为孩子上学而买的，无法自住。目前手头上有资金300万，想再买一套投资用住宅，也可自住，偏好是学位房，目标还是南山中心区。之前看好几个小区，犹豫了，现在已经涨价了许多，不知道该从何下手？请九哥帮忙推荐几个合适的片区，最好还是南山中心区，非常感谢！已经付费咨询！

答：付费会员你好！

南山该涨的都涨起来了，接下来只有打新+淘笋。

新盘关注华润城打新。南山中心在南山来说是很一般的地段，还好近几年借助地理的优势，轨交和旧改比较热闹，带来了很多的机会。

阳光里雅居、前海枫叶都是这种单栋白领公寓类的住宅盘；小地块高密度，下面都会带有商业配套和屋顶花园，户型更集约，纯粹是过渡型产品，后市持续看好。

推荐南山中心区板块不老、带学位预期的房子，已经在轮动补涨了。

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3、会员提问：九哥你好。我对深圳不熟，您有没有具体的版块推荐？800-1000万左右的。主要以投资为主，谢谢！

答：会员你好！我已答过，800万以上的总价，在深圳主流的观点是“高端盘”。首先选地段、其次选功能、再次选学区。

深圳各区的一类地段：福田中心区、香蜜湖、安托山、华侨城、红树湾、科技园、后海、深圳湾、蛇口、前海、宝安中心、大学城、凤凰城、白石龙、红山、上塘、大运、坪山中心。但大资金要慎重，找我来做资产的配置规划。

4、会员提问：九哥老师，英伦名苑三期可以买吗？现在的价格比较高了，希望能得到您的回答。谢谢！

答：会员你好！英伦名苑3期，和1期2期挨着。中间夹着莱茵花园，英式风格，从外观上看小区就很漂亮。绿色植物很多、有小花园、有健身器材、楼与楼之间的距离也适中、居住体验不错。有合适的标的是可以入手的。

5、会员提问：九哥你好，我在计划买个1500万左右的学位房，需求三房自住。目前在关注福田香蜜湖和南外高新还有南二外，请问一下大师兄会推荐哪些楼盘呢？如果考虑未来增值的话，福田、香蜜湖、南山高新，会推荐哪个？感谢回复！

答：你眼光还是很不错的！ 可以把南山片区的学校主要分以下等级：

①、绩优持有型：南二外、南外高新 。

②、创业上升型：学府中学。

③、稳扎稳打型：麒麟实验、育才三中 。

④、持续衰退型：南外文华、育才二中、北师大附中 。

⑤、黑天鹅型：南海中学 。

⑥、非地段但成绩优秀型：北大附中、南山中英文 福田的豪宅片区生源纯粹，外加小班教学，也能考出一道风景线，比如香蜜湖的明德实验。 你关注的这3个板块都是非常推荐的淘笋区域。 香蜜湖偏成熟，但是有学位加持，涨幅不会差。 追求更大的涨幅空间，建议优先南二外、南外高新。漾日湾畔关注下。

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