深圳楼市：如何买学区房才会有暴击？内行人首次揭秘

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1、会员提问：九哥你好！目前有一套自住房，在我老公名下，我个人名下无房无贷，现有资金100万，想入手一套关内学位小两房，比较困惑的就是我和先生上班地点一个在沙头角，一个在科技园，能否推荐一下买在哪个地方合适？

答：首付100关内学区房，符合你要求的可以在罗湖找找。可以关注笋岗、水贝、湖贝旧改辐射区，并且带有深圳小学、翠园东晓、螺岭这些名校的学区房增值潜力会更大。

2、会员提问：九哥你好，松岗的满京华云著怎么样？有个学校，可以入手吗？

答：云著这个盘是松岗为数不多的值得买的一个盘，满京华这个开发商不知何时走起了情怀路线，云著以艺展为卖点，云晓也做的别有匠心，不管艺术展最后能否做起来，至少整个楼盘的档次是上去了。对于市里的刚需上班族来说，地铁有点远，但是盘够大，自成一个小城，居家会便利许多。地铁不可谓不重要，但是地铁也不能遮百丑，尤其在遍地都是村厂村房摩托车横行的沙松福，于我看来这个盘远胜过那些与万千民房为伍的孤盘。

3、会员提问：您好，纯投资，首房首贷，总额1500万左右，有以下选择，请帮助排序:1、万科蛇口公馆 2、宝中的新房 3、宝中的二手房:第五大道或者天健时尚 4、前海时代一期 5、观海台或滨海之窗的二房。

答：首选5，南二外本部学位，且连年雄踞南山榜首，只要成绩不滑坡，学位房永远涨的魔咒就不会被破除。

蛇口公馆和天建时尚，一个周边老旧房子过多，一个小户型社区，又没有学位支撑，小户型可以买，大户型都很难有足够广的受众面。

前海时代，单价一直很高端，户型也不讨喜，一直是靠预期支撑着，没有真实居住需求，就无法长袖善舞，所以过往表现远不如华润城和半三。最最怕的是，君生我未生，我生君已老，等到前海真正起来住家成熟的时候，前海时代已有一定楼龄无法高端了，不确定性太大。

4、会员提问：九哥，龙华最近好像挺多新盘，你对龙华的未来是怎么看的？

答：今年龙华的新盘异常的多，比如说龙华老城壹成中心花园11区，龙湖春江天玺二期，清湖地铁口的盛璟润府、民治深国际万科和颂轩等，另外，还有万福花园、金光华·泱墅、溪山·揽玥、恒壹四季华府。

另外，还有恒大岳盟工业区旧改项目、莱蒙水榭云上、钟氏电子工业区旧改项目、中城宴华府、龙光玖悦台，甚至恒裕未央花园，都有可能入市。而龙华金茂府，虽说可以卖动了，但推出的产品都是超大户型，可能还将贯穿2020年。

而沉寂了很久的合正观澜汇二期，近期也有望入市。另外，观澜还有锦顺星苑早已准备就绪。

从总的层面来看，随着众多楼盘的角逐，从投资客的角度看，大体量的供应背后逻辑是：后续的单价可能会有上行的压力。

这也意味着，如果没有挑准楼盘，可能会有高位站岗的风险。

5、会员提问：您好，中银花园怎么样？能点评下吗。

答：中银花园位于福田中心区，背靠莲花山公园，旁边就是少年宫和深圳音乐厅，交通便利，环境一流，配套高大上，可以说是福田的绝版区位。这么好的位置，房价居然只有令人震惊的五万多。价格为什么这么低？楼龄老，户型差，房子丑是一方面，最主要是环绕中银花园二十多年的闹鬼传闻。

二十年前，深圳流传的四大邪地，分别是中银花园、和邦酒店、深圳大学和仙湖，各种闹鬼传说那叫一个神乎其神。其他三大邪地，慢慢被大家淡忘了，只有中银花园，彻底被传说给坑了，房价一直只有旁边的深业花园和天健世纪花园的一半，人家5万时，它2万5，人家10万时，它5万。

心理暗示能值多少钱，从中银花园可以看出，值几百万。多年前，就有不少人低价买入中银花园，认为时间可以冲淡一切，但是20年也没能等来中银的补涨。未来的日子，中银花园还会继续沉没下去，除了永远挥之不去的闹鬼传闻，还有越来越老的楼龄和改造不了的神户型。

看懂了中银花园，深圳楼市就看懂了一半。

这个房包含了多门学科和楼市理论，有风水学、心理暗示学，有成熟片区与老龄化面临的尴尬，有港式户型设计的折损，所有的一切叠加在一起，最终都由房价来买单。

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