深圳楼市：福田的刚需上车盘，还能买的片区就这几个

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1、会员提问：你好，我在罗湖上班，早几年我在振业峦山谷买了套房，当时觉得罗湖的房比较老旧就没在罗湖买。所以就选了龙岗的次新房，现在我想在福田再买一套，目前有资金600万，只能5成，我看了绿景虹湾、福保桂花苑、廊桥国际这几个小区，不知道您觉得怎样？希望您给个建议！谢谢！

答：你好。你看的这几个小区楼龄都还比较新，都是10年以后的。绿景虹湾在下梅林靠北环边上，福田农批市场也在附近，比较吵，环境相对较杂，不过楼下是商业综合体，生活上比较方便。福保桂花苑在保税区里面，居住起来也比较舒服。廊桥国际在皇岗附近，缺点也是比较吵。从纯居住角度来说，福保桂花苑>绿景虹湾>廊桥国际，但考虑投资的话，福保桂花苑和绿景虹湾相对更好一点。

2、会员提问：九哥，请问福田的新天石厦花园怎么样？85平的三房，九万一平，预算八百万内。户型方正，赠送大，套内面积有八十平。是新房，现楼交售。带荔园小学跟红岭中学。缺点是独栋，没有花园，停车位不足。可以买吗？

答：你好，新天石厦花园整体交通非常便捷，周边商业醇熟，同时距离学区学校也相对较近，业主子女上学较为方便。不足之处是，背靠城中村，不仅整体的密度较大，人员素质也参差不齐。 项目商品房住宅与回迁房住宅相互夹杂，不够纯粹，同时体量较小，新房定价也不低，与周边新房或二手房相比较，竞争力或不大。 众孚小学与荔园小学将通过“分校”或类似的形式。众孚小学是广东省一级学校，新成立众孚校区虽有“名校”加持，但教学质量能否大幅提升，还需要时间的检验。 考虑买学区房，还需要谨慎入手！

3、会员提问：你好，布吉片区置业尚水天成小区你怎么看？是否值得长持。

答：尚水天成在上下水径这里已经算是楼龄最新，然后性价比也很高的楼盘了，相比隔壁的万科麓城，不论是单价还是总价都要低，还更新，我认为自住+长持是可以的，只可惜这个地段拖后腿的楼盘太多了，老旧住宅比较多，后劲有限。布吉的旧改是以10-20年周期来计算的，要么耐心等待，要么选择其他版块。

4、问：九哥老师好，请问现在在深圳投资，还能买哪些地段？

答：你好，“715”史上最严的政策出炉，网络解读版本已经有很多，我不做过多解读，这里谈一下对后市的看法，希望能对大家有参考价值。①、在3-6个月的混沌期里，成交量急剧减少，预计在3000-4000套。②、投资客聚集地，如前海南、光明、沙井会略有回调，但是有实际购买力支撑的科技园、宝中回调概率不大；③、二手税费高，利好新房。④、利好中东部，特别是满五的房子会维持在高位成交，混沌期结束之后还会有小幅度补涨；⑤、学位房会维持高位，明年继续上涨。

建议：一、若刚需，建议在750万以内找到优质房源就立马买入，1000万+的可趁机砍个好价格；二、小仓位投资客，可继续买入深圳，以学位房为主线；

三、置换的，也可在混沌期完成，毕竟这个时候摩擦成本还可以控制，明年就回天乏术了。

5、会员提问：九哥，请问从投资的角度看，光明中海哪个户型收益率最高？

答：只从收益率考虑的话，个人认为85平3房2卫户型的收益率最高，最佳选择是东北向01户型。

85平户型的单价均价是5.7万，总价均价486万，是4个户型中单价最低的。85平虽然是北向，但没有观光路的车流噪音，并且高楼层都有新城公园的景观。并且85平户型的通透性也很好，虽然不是南北通，但算是东西通透了，居住舒适度高很多。

其次89平，谨慎选择108平和127平户型，这两个户型单价高，总价也高，不推荐。

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