深圳楼市：普通人看不到的几个小细节，绕开房产投资大坑

　　1、会员提问：九哥老师您好，请问光明乐府花园与龙岗京基御景半山，哪个盘更适合投资，打算持有10年左右。

　　答：你好，乐府花园消费自住可以买，投资性价比一般，还有很多选择。 京基御景半山 去年深圳西部南山、宝安、光明涨了不少，按照板块轮动来讲，现在深圳东部还没怎么涨，现在是不是应该去买东部龙岗、坪山？ 去年深圳西部房子的价格为什么会上涨？主要原因还是西部产业强，购买力强，市场需求量大。而西部南山、宝安、光明无论是新房还是二手房供应量都非常有限。深圳房子的价格是买上去的，是需求推动价格上涨的。所以去年深圳西部房子价格的上涨还是供需关系推动的。 去年深圳东部房子的价格为什么没怎么涨了？主要还是东部产业弱，购买力弱，市场需求相对来说会小。而东部像龙岗、坪山无论是新房还是二手房的供应量又相对来说会大很多。供应量大，需求又相对少，价格自然涨得慢。 深圳不大，房子价格都会上涨。板块会轮动。但其实去年深圳东部的房子不是没涨，只是涨的少一点。事实上东部也已经涨了，不存在再轮动的。从供需关系讲，未来也是深圳西部涨的会比深圳东部多一点。 所以这2个区域长持，也是优先光明。但是现在光明也涨上去了，建议淘淘二手笋。

　　2、会员提问：你好九哥，请问福田的新天石厦花园值得买吗？86平的三房，九万一平，预算八百万内。户型方正，赠送大，套内面积有八十平。带荔园小学跟红岭中学。缺点是独栋，没有花园，停车位不足。

　　答：新天石厦花园整体交通非常便捷，周边商业醇熟，同时距离学区学校也相对较近，业主子女上学较为方便。不足之处是，背靠城中村，不仅整体的密度较大，人员素质也参差不齐。 项目商品房住宅与回迁房住宅相互夹杂，不够纯粹，同时体量较小，新房定价也不低，与周边新房或二手房相比较，竞争力或不大。 众孚小学与荔园小学将通过“分校”或类似的形式。众孚小学是广东省一级学校，新成立众孚校区虽有“名校”加持，但教学质量能否大幅提升，还需要时间的检验

　　3、问：你好，请问一下福田岗厦星河世纪怎么样？购物公园星河国际太贵了，我也知道地段，小区，学校好，星河世纪差好多了，麻烦九哥老师简单点评下。谢谢！

　　答：你好，星河世纪现在不是一个好的投资标的，首先，地段太成熟，岗厦片区，环境嘈杂，中小企业多，产业不够高端，非福田优质地段； 其次，星河世纪是典型的办公居住混杂楼盘，住宅一旦混进了办公，价格就会大打折扣，办公越多，价格越惨不忍睹； 再次，卓越中心，文天祥小学的利好都已经兑现，未来没有什么新的爆点。

　　星河最大的优点是物业管理好，房子赠送多，居住舒服，配套完善，租金非常好。

　　4、问：老师你好，请问为什么会有这么多人在黑龙中呢？仿佛龙中也是惠州一样，恨不能黑到避而远之！请问龙中的次新真的不能碰吗？

　　答：你好，龙中这个地方，真是很神奇，配套齐全，街面干净，大部分是次新刚需三房，居住舒适度高，价格还便宜，在龙中住久的人都爱死了这个地方。 龙中全是优点，只有一个缺点就是不大涨。 为啥不d啊涨，一是供应量大，二是距市区太远自身产业薄弱，三是同质化产品太多，四是东部无大概念。 那龙中能买吗?我觉得可以，投资泡沫会掩盖很多真相，包括房子的真实价值，但泡沫散尽之后，房子会回归居住的本质，而就是用来住的，外加学校的加持。

　　龙中

　　5、会员提问：九哥你好，我的需求：孩子上学兼顾升值空间，请问海印长城和城市山林两个小区怎么选择？

　　答：你好，这两个都不错，要选的话海印长城会好点，海印长城属于南山中心区，附近的教育、商业、交通都非常完善，小区物业保养也都不错，是自住投资都不错的楼盘。优点1、学位学府二小，学府中学。2、海岸城、南山书城、海雅缤纷广场。3、南山书城地铁站 4、小区大花园、附近环境较好、容积率低。5、地段好、租金高。6、人车分流，车位充足。缺点 1、小区没游泳池。2、楼龄高。