深圳楼市：最近一直很火的两个新盘，到底值得抢吗？

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1、会员提问：九哥好，想请教一下关于买房的问题。我手里有400万的首付，是五成名额，总价可承受800以内，请问如何选择？关注了中海2盘，光明寰宇和龙华汇徳里，前者可能带装修6万左右，后者毛坯7.2万，二者孰优。或者有其更好选择？

答：你好，中海寰宇时代，潜力上基本与金融街相同，周边有着深房传麒山、光明大第等优质住宅项目， 没有金融街的噪音困扰，而且央企开发品质可以，未来潜力相当不错。但是短期内自住不太合适，需要长持。 我们应该知道什么阶段买什么房，买得起中产房就不要去住上车房，够得着市区就不要去远郊——因为有更好实力的我们迟早会嫌弃，所以已经有过房子的你，就不要瞎凑热闹去跟风打光明沙井，住在大工地的滋味并不会好受。红山上塘是不是在高位？南山宝安红山优质盘短期还会继续保持热度，因为这一波以后，尝到赚钱效应甜头的刚需群体会加杠杠置换大户型或者标杆盘。

综上，两个盘都可以打，自住优先龙华。

2、会员提问：九哥你好！目前有一套自住房，在我老公名下，我个人名下无房无贷，现有资金100万，想入手一套关内学位小两房，比较困惑的就是我和先生上班地点一个在沙头角，一个在科技园，能否推荐一下买在哪个地方合适？

答：首付100关内学区房，符合你要求的可以在罗湖找找。可以关注笋岗、水贝、湖贝旧改辐射区，并且带有深圳小学、翠园东晓、螺岭这些名校的学区房增值潜力会更大。

3、会员提问：您好，目前工作和生活都在龙岗爱联，想买改善型四房兼中上学区，小孩过两年上小学，请问以下哪几个小区：一、颐安都会中央星河时代 二、四大神盘 三、爱联次新 四、清林路两边。哪个会比较适合？谢谢！

答：你好，龙岗好的学校也就是龙外和深中，颐安星河可先排除；清林路房子老了，排除；剩下的就是四神盘的龙外和深中；如果能一步到位自然是四大神盘，求次就深中；对应小区都不多，符合的房源更少，看完自有选择。

4、会员提问：九哥老师能否点评一下中洲湾，尤其是中洲湾二期住宅，谢谢

答：你好，中洲湾是一个血统纯粹的旧改盘，一期被上下沙无数农民房团团包围，现场体验颇为震撼。 一期容积率高达8.5，8000多平米的建面起了四栋48层的大高楼，三栋住宅，一栋公寓，其中两栋住宅赔给了原住民，只有一栋住宅和一栋公寓可以销售，开发商旧改有多艰难，看中洲湾就知道了。 二期比一期面积要大，但连在一起仍处在大片农民房包围之中，二期肯定仍是高密度和压抑局促，以及和大量的原住民混居，居住体验绝对没有开发商描述的那么美好。 配套的上沙小学上沙中学就更不必说了，想等到上下沙完全拆除，需要二十到三十年的等待，即使全部拆完，也无非是另一个高密度的大冲。 买这个盘的人大多数被开发商描述的美好预期所打动，但结果大概率会失望。

5、会员提问：九哥你好，坪山那边纯投资可以吗？恒大城一手新盘单价4万。地铁14和16号线对它是什么样一个影响呢。深户首套首贷130万首付款，纯投资，或者您有什么更好推荐？

答：你好，恒大城有一个很致命的点是收房三年+限售三年，长达六年的持有期，并非人人都适合，尤其是一些单身小年轻，限售能让人动弹不得。 另外，这个盘得房率不高，户型一般，单价四万的话，可以对比下周边二手。14号是东部大动脉，必然会带来一波外溢购买力，坪山双中心区楼盘不多，一直觉得买入没什么问题。

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