上半年销售额下降超2成，绿地离4000亿还有多远？

绿地的股价最近有点“绿”，发布中报后绿地的股价已经连跌4天，这是资本市场对绿地半年业绩的回应。

几天前，绿地发布了2020年中期报告，数据不是很“漂亮”，多项经营指标出现下滑。

受疫情冲击影响，绿地上半年营业收入2098亿，同比仅增加 4.17%，增速较上年大幅收窄，较上年同期减少23.4个百分点，增速在TOP10房企中排名靠后；归母净利润80.2亿元，同比下降10.77%；经营性现金流量净额41亿元，同比下滑逾49%。

销售不及预期，经营性现金流减少，负债却在攀升。按照绿地最新披露的数据，其负债总额超万亿，资产负债率达到82.70%；净负债率达到180.3%，呈现上升趋势。

2015年上市以来，绿地就开始谋求转型，布局多个业态。作为现在业务已横跨地产、基建、金融、消费、康养等多种业态的世界500强企业，绿地的多元化业务协同效应显然还未达到董事长张玉良预期中的最佳状态。

此前壹线君在《度过“水逆”一年绿地还有难题待解》一文中也曾有过报道。

眼下，绿地的两大主营业务，地产业务已连续两年销售规模原地踏步，徘徊在4000亿的边缘，规模扩张乏力；而基建业务在上半年收入也同比出现下滑，且拉低了绿地整体利润水平。

一边是同等规模的头部房企不断抢食市场份额，另一边，监管层融资新规“风声”袭来，这对于业绩增长略显疲态的绿地而言无疑是一种压力。

地产销售金额跌2成 利润同比下滑

中报显示，绿地上半年共实现营业收入2098.4亿元，其中房地产业实现收入966亿元，占总营收47.5%，结转规模稳中有升；大基建业务收入906亿元，同比减少16%，占公司总营收比例43.2%，两大业务占绿地整体营收约90%。

上半年，受疫情影响，绿地房地产业务受到冲击，销售金额1330亿，同比减少21%，销售面积1031万平方米，同比减少30.7%，对比TOP10房企跌幅明显。在上半年合同销售中，住宅占比约70%，商办占比约30%，比例有所优化。

不过，今年绿地并未对外公布全年业绩目标。

此前，绿地曾在2018年定下了4000亿的年度销售目标，并提出未来三年房地产业务确保年均销售规模保持在5000亿元以上的目标；但过去两年绿地均未能突破4000亿大关，且2019年的销售增速仅为0.10%。

在2020年初绿地媒体交流会上，张玉良曾表示该目标是2018年时对绿地基于对地产行业作出的判断，现在已不再用这个目标去指导工作。

不过，对于绿地2019年取得的3880亿销售额，张玉良表示“完成度和4000亿元的期待值有差距”，并强调2020年销售目标要“稳中有增”。

以此估算，如按2019年3880业绩为基准，绿地上半年地产销售目标完成率也仅为34%左右，下半年较去年同期销售需提速15%以上方可完成目标，销售压力仍然较大。

销售业绩下滑的同时，绿地的盈利状况也不甚乐观。

中报显示，上半年绿地归属上市公司股东净利润80.20亿元，同比减少10.77%；加权平均净资产收益率10.46%，同比减少1.58个百分点。

亿翰智库认为，除了疫情影响等因素外，绿地大基建业务盈利能力弱，毛利润率低、前期垫资大、回款周期长等特点，拖累了绿地的现金流状况和整体利润水平。

中报数据显示，绿地上半年的毛利润和净利润分别为 312.5 亿元和 108.0 亿元，毛利润率和净利润率分别为 14.9%和 5.1%，远地于保利、中海、华润等规模相近房企均值水平。

其中，绿地的房地产业务毛利率25.77%，基建业务毛利率仅为4.84%，差值接近21%。

现金流锐减 债务“踩红线”

报告期内，绿地的经营活动产生的现金流量净额41.34亿元，同比减少49%，几近腰斩；投资活动产生的现金流量净额为-108.60亿元，同比降低38.05%；

筹资活动产生的现金流量净额为32.94亿元，同比降低19.71%。

绿地在半年报中解释称，经营性现金流下降系因受新冠肺炎疫情影响，回笼资金比去年同期减少所致；投资现金流净额大幅减少，则是因为取得联营合营企业投资收益减少，取得子公司支付的现金增加。

值得注意的是，上半年积极揽储也占用了绿地较多资金。

2020年绿地累计新增项目59个，权益计容建筑面积1465万平方米，权益土地款366亿，可形成货值近1600亿元；新增货值在第三方机构的房企上半年新增货值排行榜中仅次于碧桂园、绿城，排名第三。

近期，绿地又在武汉豪掷163.4亿，拿下武汉黄陂临空经济区7总土地，预计总投资约500亿元，这也是武汉有史以来单次供地规模最大的项目。

为了补充流动性，绿地把回款作为内部重要工作考核指标。上半年绿地回款质量明显提升，销售回款达1257亿元，回款率约95%，较上年同期大幅提升16个百分点。其中，住宅产品销售金额占比超7成，回款率达106%。

此外，绿地也加大了外部借款等形式补充流动资金，上半年绿地共收到借款735.5 亿元，收到其他与筹资活动有关的现金 11.1 亿元。

不过，受销售遇冷、现金流收入下滑影响，叠加大额土地款支出和有息负债上升，绿地的负债情况也不容乐观。

在年初的媒体交流会上，绿地管理层曾表示，2019年绿地主动采取过一轮降负债的行动，资产负债率、净资产负债率均有所下降，2019~2021三年，绿地还将继续稳定地、逐年大幅下降负债，提升经营质量。

但是，上半年绿地的负债不降反增。

中报期末，绿地现金及现金等价物为872.5亿元，较2019年末减少16.5亿元，有息负债却升至3298.4已元，增加了365亿元。企业净负债率较2019年末上涨24.7%至180.3%，净负债率再次高升。

即使按扣除预收账款后的资产负债率仍达到82.70%，在行业内属于负债较高水平。现金短债比指标也进一步下降至0.58，显示企业存在偿债压力。

更让绿地难受的是，监管方面正“收紧”高负债房企融资的口子。

近期，央行、住建部在北京召开重点房地产企业座谈会，提出了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉，绿地方面也派员参会。

据媒体报道，新规设置了“三道红线”，具体为剔除预收款后的资产负债率大于 70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍；同时，对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，根据对应档位，分档设定为有息负债规模增速阈值。

而绿地“踩中”三条红线，这意味着，绿地或将被划入“红档”，有息负债规模以 2019 年 6 月底为上限，或不得增加。绿地也是TOP30强房企里，唯一一家“红档”国企。

贝壳找房研究院分析师潘浩认为，绿地前几年举债扩张模式，为绿地的近期发展带来一定负担，去扛杠、降负债是绿地面临的重大考验；而融资新规或令高负债的绿地雪上加霜。

国际评级机构标准普尔则认为，为满足监管要求，绿地下半年可能会重回去杠杆化轨道；且在未来两三年内可能会对债务采取更加审慎的措施。

二次混改启幕 绿地能否重拾昔日荣光？

尽管上半年因疫情影响，业绩有所下滑，但绿地董事长张玉良表示，下半年虽然依旧处于疫情防控常态化的环境下，但形势总体好于上半年；绿地有信心保持年初目标不变、指标不减，持续推进高质量发展。

同时，张玉良还提及，绿地新一轮的深度混改也已揭开序幕。

今年7月26日，绿地发布公告，集团第二大股东上海地产和第三大股东上海城投拟通过公开征集受让方的方式，转让不超过绿地总股本17.5%的股份。初步估算，绿地次转让股权涉及金额将不低于145亿元。

绿地将引入谁作为战略投资者，以及将如何改变绿地现状，也是关乎绿地未来发展的看点。

国际房地产顾问服务机构莱坊资本市场部董事郑楠认为，绿地混改的最终目的或是通过引入能与国有资本并驾齐驱的其他资本，发挥鲶鱼效应，进一步授予管理层更多权力，提高他们经营管理的自由度，增强企业的发展活力。

“国内房地产市场进入存量时代，高房价、高杠杆的压力下，需要更灵活和市场化手段来应对时，继续混改，引入有足够分量的战略投资者，减少国企求稳、经常使用非市场手段的不足之处，令国有资产的保值、增值更具有说服力。”郑楠称。

西南证券地产首席分析师胡华如认为，绿地二次混改有望吸引真正有实力的产业资本，不仅能进一步提升公司运营效率，还有望做大做实公司的大金融、大消费等板块。

事实上，尽管绿地近年来一直倡导转型与多元化布局，但公司的主要利润来源仍是房地产业务，其毛利率远远高于大基建业务；绿地在部分投资者眼中被视为只是一家房地产公司。

2014年，绿地房地产销售额曾排名行业榜首，2015年也位居行业前三；彼时，绿地在上市初期，市值巅峰曾超3000亿元，超越万科、万达等巨头。

但近年，绿地的行业销售排名和市值下滑；目前股价7.82元，市值约951亿，较巅峰期缩水了超过三分之二。

“目前市场对绿地基本上是以地产业务估值为主，基本没有考虑基建以及其余多元化业务的估值。”有申万宏源分析师对壹线君称。

有市场分析人士认为，近年绿地行业排名下降，一方面有其前期发展战略布局的问题，如商办占比过重、三四线土储占比较大、以及多元化业务协同等问题；另一方面，体制方面也有掣肘。

张玉良本人也曾在2018年股东大会上提及，相比民营企业，绿地由于机制问题，效率还是比较低。

张玉良把“改造绿地”的希望寄托在二次混改。在绿地内部，张玉良称要以二次混改为全新起点，让绿地加速发展，“再树国资国企改革新标杆”。

五年前第一次混改，绿地作为上海国资委混改试点得以敲开资本市场大门，成功上市。

五年后的“二次混改”，绿地能否借此找回昔日的行业江湖地位？

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