深圳楼市：500万，关内小房跟关外大房，刚需该如何选？

　　1、会员提问：九哥老师您好！ 我们在景田片区有一套房子（06年买的二手楼梯房，80来平，在夫妻两人名下，带初中学位），目前可以筹措到500万资金，家庭年收入90万左右，两人均已过40岁，深户，上班在福保；有一个女儿，准备上初一。现打算另外购买一套房子，兼顾投资加自住。最近，看了龙岗新生片区的君胜熙珑山和今日香沙御景园，120多平的（现有的房子，又是二手房，新房就想大一点）。但是，小孩上高中之前，应该基本是空置，不会住过去；今后住过去，等5年后地铁通了上班单趟估计要1.5小时，也担心后期不好出手，因此犹豫不决。 请老师分析下，这里是否有价值。若不适宜，麻烦给一些建议楼盘，谢谢！ 另外，您觉得我们这种情况，是适合在关内投资小户，还是在关外买大一点的房子？如果投资关内小户，哪里比较合适？盼复！

　　答：你好，新生属于龙岗的边缘区域，工厂繁多，非常不宜居，供应量大，楼盘分布零星，无质变的可能，投资自住都建议远离。 在郊区房产里，尽量选择区域中心的房子，带有更全面的交通、教育、商业和生活配套，你的护城河更高，也是郊区房产的置换链顶端。 楼市其实被自媒体妖魔化，其实都不过是被大势裹挟的泥沙俱下而已。

　　拉长时间轴，选筹没有那么大的区别。自住还是建议就近，舍近求远，舍本逐末都不可取，人生短短几个秋，有多少时间可以用来浪费在路上，不如把更多的精力用来提升自己，努力工作，陪伴家人。 500万，建议入手一套大户型，自住+投资。深圳新政出台之后，总价750以上的楼盘，目前有不少投资客抛盘，可以多关注下，淘笋。 豪宅税也可以通过一些方法避免的。

　　2、会员提问：九哥你好，请问福田大金沙片区有潜力吗？金海湾花园2房3房做投资怎么样？

　　答：金海湾花园深圳市中心最便宜的海景房，然而并没有什么用，背后大片的城中村，金海湾、万科和绿景已经占据了前排海景资源，后排的城中村拆迁更难，开发商没有进驻旧改的动力。隔壁金地工业区的9年一贯制是一个名校，并且还把学区范围囊括到金海湾花园，这个盘才有希望。

　　3、问：你好，我是首房首贷，我在宝安福永上班， 家庭两个小孩，一个一年级，一个三年级。 需求：能兼顾学位和自住 ，600以内， 是去新安老城区找，还是去买沙井福永西乡一手楼，请给些意见，沙井没什么好学校，还是买个2房的都市翠海，灵芝新村，谢谢

　　答：你好，考虑学位，建议多关注新安 翻身。 都市翠海华苑，2004年建造，靠近灵芝地铁口，一点也没都市的感觉，独栋楼，靠马路，楼下是医院，户型以小户型为主19-25平左右单房、30平左右一房一厅、52到60平的两房、80平左右的三房。 灵芝新村是多层楼梯房，这个学区范围内最大的楼盘，93栋，1983年左右，共2700多户，户型69-90平两房三房。 对于这类老破小学区房只能单考虑总价了，不能看单价。 这2个盘对比，更倾向入手都市翠海。 站在现在看，现在的每一套学区房都贵。站在未来看，现在的每一套学区房都是笋盘。一直如此。 沙井的新盘，海岸城可以关注下

　　4、会员提问：九哥你好，请问你怎么看待大学区制和学校集团化呢？对南山福田的中尾部学校是否利好？

　　答：你好，①、学校发展史还是要回归来看生源，师资，政策。本部总是比分部好，普通学校加入名校集团化是无论长期还是短期都是利好，对师资团队和教学理念会有升级提高。②、至于大学区，对福田南山中尾部学校来说也是利好，除了原有学校外多了一个全新的选择，无论市场的资金还是教育发展，新校更值得期待。③、比如南山区没有市属学校，但是教育集团化做得非常好，有很多其他区没有的众多九年一贯学校和单一学区。有南二外集团，南山外国语集团，南山实验集团，招商育才集团，深大附中集团，南山文理集团等等。这些学校有的是后起新秀，有的是老牌名校。市场资金更看好新学校，新的教育理念，比如科华学校，和接下去要建设的未来名校。

　　5、会员提问：老师你好，19年底在坪山力高君御买了一套78平的小三房，房价287万，自住带投资，不知此房自住和上升空间怎样，请帮忙分析一下，谢谢。

　　答：坪山中心规划非常好，是坪山唯一的中心，也是坪山唯一值得投资的区域，将来有机会作为东部的副中心，向大运看齐的。 短期看深圳往西不会改变，所以东部的发展会迟缓。房价也会是补涨型； 自住还不错，投资我个人观点 时间再拉长点会好点，至少也是5年以上。 长期看，坪山储备用地很多，拆迁难度远远小于其他区，所以长持问题不大。