【法律条文】
第九百四十三条 【物业服务人信息公开义务】物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
【律师解读】
本条为物业服务人的法定义务，即除了双方合同约定的事项，应当履行的义务外，《民法典》实施后，物业服务人还负有定期公示和报告的义务，便于业主和业主委员会对于物业服务人的监督。另外本条中适用了两个弹性较强的词语“定期”和“合理”，这也为物业服务人预留了遐想空间，未来在业主知情权诉讼中，对这两个词的解释应该是决定胜负的关键点。
【法律条文】
第九百四十四条 【业主支付物业费义务】业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
【律师解读】
本条仍来源于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，但第三款为新增条款。
关于本条有这样几个说明：
1.明确了物业服务人按照合同约定提供服务，业主不能以未接受服务或者无需接受服务为由拒交物业费，也就是说只要物业服务人提供了服务，作为个体的业主只能缴费，这也是业主的“法定义务”，业主在涉物业费诉讼案件中胜诉的可能性极小；
2.业主拒缴物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付，规定的仅为催告，未限定形式，而不是必须书面催告，这就意味着上门催收、电话催收、邮件、微信、短信息催收、催收函、律师函等催收形式均可。顺便说一下，今后再有收到律师函的业主质问什么给他发函，就可以用这条回复了，“福利条款”灵活运用；
3.催告是不是起诉的必经程序，条文中用的是“可以”一次，而不是“应当”，按字面含义，催告不应再是诉讼的前置程序。当然，实务中，还是法官对此理解肯定会存在差异，最终还得各地中、高级法院出具审判指导意见，以统一裁判规则；
4.法律途径为诉讼或仲裁，笔者建议物业服务人选诉讼。仲裁受理的前提是存在仲裁协议，这就排除了物业承租人或非业主的物业使用人，只能向业主主张权利，而不能要求业主和承租人共同承担责任，不利于服务人权利实现。另如该类案件涉及业委会或业主大会等主体，仲裁机构不能对此进行实质审查；
5.以法律形式明确物业服务人不得采取“五停”方式，消极地进行物业费催交。此前各地也有类似规定，只是均为地方性法规甚至政府规章或指导性意见，法律效力层级较低，司法判决的适用性不强。
第九百四十五条 【业主告知、协助义务】业主装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务人,遵守物业服务人提示的合理注意事项,并配合其进行必要的现场检查。
业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的,应当及时相关情况告知物业服务人。
【律师解读】
本条最大的意义在于为了便于物业服务人进行管理，明确了业主租房、卖房时须告知物业服务人的法定义务。今后租房、卖房时多了一道程序。
第九百四十六条 【业主合同任意解除权】业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同。决定解聘的,应当提前六十日书面通知物业服务人,但是合同对通知期限另有约定的除外。
依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的,除不可归责于业主的事由外,业主应当赔偿损失。
【律师解读】
该条明确了业主大会的解除权，甚至是任意解除权。只要业主大会程序合法，即产生解除效力，物业公司就要退出。当然，任意解除不是无责解除，物业公司可以要求业主赔偿损失。至于谁来赔偿，赔偿多少，在法律未对业主大会，业主委员会未明确其法律主体资格前，物业服务人的索赔行为将极为艰难。
第九百四十七条 【物业服务合同的续订】物业服务期限届满前,业主依法共同决定续聘的,应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。
物业服务期限届满前,物业服务人不同意续聘的,应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会,但是合同对通知期限另有约定的除外。
【律师解读】
本条实质是为了保持物业服务的连贯性，对合同续订中的时间节点进行了明确规定，即业主决定续聘的，应当在原合同期限届满前完成续签，如物业服务人不同意续聘的，应按约定时间提前书面通知业委会，没有约定告知时间的，提前90日通知，方能合法退场。
第九百四十八条 【不定期物业服务合同】物业服务期限届满后,业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定,物业服务人继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期。
当事人可以随时解除不定期物业服务合同,但是应当提前六十日书面通知对方。
【律师解读】
本条一锤定音：合同期限届满后，可以不再就续聘事宜专门做决定。没有决定续聘的情况下，合同变为不定期，业主大会随时可以解除。这和第940条的规定相一致：与新物业公司订立新合同后，前期物业服务合同终止。
到期的合同不需要再解除：民法典以法律形式明确了这一尝试。某些地方设置的先解聘再选聘的程序，可以结束了！
第九百四十九条 【物业服务人的移交义务及法律责任】物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域,将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人,配合新物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况。
原物业服务人违反前款规定的,不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的,应当赔偿损失。
【律师解读】
本条仍源于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，进一步明确物业公司的及时退出、配合交接等多项义务。违反任何一项义务的，即不得收取合同到期后的物业费。这比原司法解释更为严格，规定了损失赔偿。
第九百五十条 【物业服务人的后合同义务】物业服务合同终止后,在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前,原物业服务人应当继续处理物业服务事项,并可以请求业主支付该期间的物业费。
【律师解读】
本条明确了物业服务人的附随义务，即，合同终止后临时服务的义务，并可以收费。结合第949条的规定，如果原物业服务人违反了退出、交接等任何一项义务性规定的话，临时服务的费用可能就无权主张。
作者简介：张凤羽律师
四川君合律师事务所律师、经济法学硕士
成都市住建局常年顾问律师，多家街办社区、业委会专项法律顾问，
十余家物业公司常年法律顾问，
代理物业服务合同纠纷、业主撤销权、知情权诉讼、物业侵权纠纷百余件
专注于物业法律服务近十年，汇编《物业管理常见纠纷案例解析》
-THE END-
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