今日，顺义区成为土拍市场的主角。
三宗地块同时“上架”，建筑规模超40万平，起拍总价85.76亿元。
最终，两宗地底价成交，另一宗溢价率不足10%，在情理中；
从竞拍开始至结束，全程仅20分钟，在意料外。
原因有二。
一是地块属性比较冷，区域热度不高，六环外，且不临铁。
二是“820”座谈会之后，房企融资收紧的声音越来越大，谨慎拿地是第一步。
首先开拍的是B片区SY00-0007-6072等地块（简称6072），报名房企4家：新城+合生、平安、路劲、首开+城建。
B片区SY00-0007-6080（简称6080）等地块，报名房企2家：平安、城建。
C片区SY00-0007-6057（简称6057）等地块，仅城建+首开+旭辉1家联合体报名。
报名房企不多，自然也不用费时费力争夺，最终成交额达88.12亿元。
01
六环外还不临铁，去化周期比较长
三宗地的位置一般，在六环外，不临铁。
同区域项目主要依靠本地客群来消化，地缘性明显。所以去化情况多数不乐观，房企拿地也会考虑这一点。
最终，B片区6072等地块被路劲以32.6亿拿下，楼面价21943元/平，溢价率仅7.8%。
6072等地块-土拍海报
B片区6080等地块被平安底价24.34亿拿下，楼面价21443元/平。
6080等地块-土拍海报
C片区6057等地块被城建+首开+旭辉以底价31.18亿摘得，楼面价21301元/平。
6057等地块-土拍海报
周边多以2010年前的二手房为主，均价多在3万+。距离最近的新房是北京城建·北京合院，2017年底首期开盘，合院的均价在4.7万/平。
这么来看，三块地楼面价都在2.1万/平左右，预计未来销售均价在3万+，还是挺有竞争力的。
02
周边配套一般，通勤时间不太友好
地块周边配套能满足日常生活，大型商业稍显欠缺。
距离地块最近的地铁站是5公里外的15号线-俸伯站。
目前还是建议大家开车出行，7分钟走外环路能上通顺路，还是挺方便的。
地块位置示意图
半个小时的车程，能到新世界百货、顺义区医院、顺义公园和首都国际机场等，可以满足生活所需。
附近的学校也不少，顺义一中在地块2公里的范围内；开车15分钟能到顺义一中附小、顺义五中；25分钟能到顺义十一中学。
如果是在金蝶软件园或者机场上班，通勤时间能在30分钟以内；去望京就要1小时以上了。
所以从位置来说，未来项目的客群还是以顺义本地群体和周边上班的白领为主，具体怎么突围，就看房企们各显神通了。
03
“组合式”地块，开发起来有难度
三宗地块的总面积都很大，由几个小地块组成，也间接说明了配建不少。
B片区的33和34号地块相对纯粹。
6072等地块（34号），配建幼儿园；6080等地块（33号），配建商业。
地块划分示意图（红圈内为配建用地）
C片区的6057等地块（32号），不规整且配建很杂。
整体由七个小地块组成，只有三块是居住用地，其余部分配建商业、公交站、社区服务中心等。
地块划分示意图（红圈内为住宅用地）
还是上次说的，配建杂且不规整的地块，会增加房企的开发难度和成本，这下拿地的三家房企及联合体可要好好地花心思了。
从规划指标来看，住宅部分控高45米，容积率1.6。预计是洋房和小高层产品。
规划文件
整体来说，三宗地块受自身属性限制，开发起来并不容易。
后期想要加快去化，除了把产品和价格作为突破口，也要考虑居住人群的通勤问题，或许社区班车才是最好的出路
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