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降价3成才卖出,六环外这三宗地块做成什么样你才买账?

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近两年的顺义,一直没什么存在感。

包括土地供应市场。

比起2018年9宗宅地的辉煌战绩,去年顺义仅成交两宗,即后来的富力首开·金禧璞瑅、金茂·北京国际社区;

今年截至目前顺义也只成交了两宗,5月9日与分钟寺地块同天出让,成了一带而过的配菜。

今天,顺义终于成为舞台中央的主角。

三宗宅地齐上阵,地上建筑规模超40万平,起拍总价就高达85.76亿元,吸引了7家房企,以独家或联合体的形式参与竞拍。

首先开拍B片区北地块,报名房企:新城+合生、平安、路劲、首开+城建。

但最终举牌的只有新城+合生、路劲两家,平安、首开+城建全程没有出手。

经过10轮举牌,最终路劲开发商以32.6亿元成交,溢价率7.8%。

B片区南地块,报名房企:平安、城建。

最终平安以底价24.34亿元成交,城建并未出手,这是平安2015年进京以来,第一次单独拿地。

其中C片区SY00-0007-6057等地块仅城建+首开+旭辉一家联合体报名,以31.18亿元底价成。

这种场面始料未及,甚至让严肃君怀疑它们私下达成了某种共识。

本场竞拍7分钟后开场,全程20分钟结束,总成交额88.12亿元。

01

打67折重新上架

顺义这三宗宅地,其实是二次上架。

早在8个月前第一次出现在招拍挂网站时,总起始价共计128.25亿元,仅C片区地块就超50亿元,最后悄然撤牌。

重新上架后,地还这么大,性质也没变,总起始价却打了个67折。

诚意满满了。

毕竟今年房难卖,钱难找

据统计,上周TOP100房企发布中期业绩报告共有16家,11家房企毛利率同比下降。

雪上加霜的是,外部融资这条生命线也上了紧箍咒。

8月20日监管部门出台新规,控制房地产企业有息债务增长,设置“三道红线”,负债率过高的房企将会削减发债规模。

可以说,今天还能出现在土拍现场的,要么是挣了钱的,要么是不差钱的。

城建的点在于,作为整个片区的一级开发公司,具有主场优势。

最终路劲、平安、城建联合体分别拿下,果然符合以上定律的是赢家。

02

多配建地块,喜忧参半

顺义三地块不仅总面积大,配建也多。

B片区两宗地,土地性质相对纯粹,只需分别配建幼儿园和商业。

C片区需要配建的公共设施则有教育、医疗、商业、公交等。

其中公交场站设施用地建成后,需要无偿移交给顺义交通局;社区卫生服务中心用地由建成后,需要无偿移交给顺义卫生健康委。

从开发商角度来看,配件多一方面会增加成本支出,另一方面也增加了实际开发难度。

但从购房者以及板块价值来看,临河村的棚改是基于大部分房屋建成时间在20年以上,目前村内基础设施薄弱,不涉及大型城市规划。

大型房企的入驻,大体量项目的开发,将完善此片区各类生活配套,拉升板块价值。

多家企业合作,才能共赢。

03

产品或走高端系

从具体土地指标来看,住宅部分建筑高度为45米,容积率1.6,未来或建洋房、小高层。

近几年,顺义商品房土地供应集中在地铁15号线以北,这也导致15号线以南片区新房处于断供状态。

今日新出让宅地,周边多以2010年前的二手房为主,均价多在3万+。

距离最近的新房是北京城建·北京合院,2017年底首期开盘,前期以合院为主,均价4.8万/㎡,新近推出的洋房产品,价格只有3.85万/㎡左右。

严肃君推断,城建今日新拿地块,或许会延续合院系产品。

另外,北京城建比较满意的是“国誉府”高端产品系,在市场上也比较受认可,严肃君的N个500人置业群里,也有不少人押它一票。

路劲、平安近年在北京没有单独操盘,未来产品路线可以说是个谜。

当然,这不排除中途寻找合作方一起开发。

对购房者而言,东北六环外的地理位置,必然考虑交通。

地块有三个关键交通点,一是15号线终点站俸伯站,经朝阳、过望京、到海淀。

但地块在直线距离五公里外,未来还要依靠自驾或公交,社区班车或许是一个比较能接受的方案。

二是通顺路。通顺路是通州与顺义之间的重通干道,全长22.9公里,终点为北京城市副中心

PS:通顺路目前两上两下的规模,随着城市副中心的启用,这条道路也被列入提级改造计划,今后将变为三上三下。

三是北京首都国际机场,距离西侧五公里。一方面适于空乘和机客居住,另一方面噪音影响也需要考虑在内。

除了主要的地缘性客户,顺着三个交通点,看似能涵盖的客群很广,但这一切基于说服购房者接受这种“委婉”的便利。

互动时刻:

值得一提的是,棚改地块不得不考虑周边居住环境。

临河村棚户区改造土地开发片区,是2017年顺义第一个棚改项目,也是当前同期区域在施最大规模的棚改工程,分三部分,总占地面积约为44.2万平方米。

此次出让的B片区地块,东邻中心城区定向安置房约6500套;C片区地块,西邻回迁安置房约4000套。

人多,是必然的。

购房者对未来社区紧邻大体量的政策房,有天然的抗拒性。

两种社区未来是否有隔离?业主之间是否会产生摩擦?都是随之而来的顾虑。

你如何看待这三宗多层面复杂地块,欢迎在留言区和大家交流~

责任编辑:刘琳琳_NBJ10006

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