【断案】提前解除房屋租赁合同，应该注意些什么？

租房合同

是租客与房东双方利益的保证

如果日后交易双方产生纠纷

租赁合同就将是关键的凭证之一

所以合同的签订大家一定要重视！

那如果因为租客或房东的个人原因

要提前解除租房合同的

该怎么解除?

要注意什么问题呢?

（网络配图）

案情回顾

张某某系房屋的所有权人，陶某某通过中介向其租房，双方在中介处签订了房屋租赁合同。合同签订后，张某某将房屋交付陶某某使用，但陶某某仅支付了第一期的房租，也未按时交纳物业费。同时，在未经张某某书面同意的情况下，陶某某又擅自将房屋转租给他人，违反了合同约定。经张某某催告，陶某某表示愿意退租，但仍以房屋是他人在使用，自己不在昆明等理由拒绝腾房。故张某某将陶某某起诉到法院，现要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并由陶某某支付从拖欠之日起至实际腾房之日止的租金、违约金。

（网络配图）

庭审现场

庭审中，陶某某同意解除房屋租赁合同，但其认为2019年3月底就已经告知张某某不租房了，且在4月份与陶某某合住的朋友也搬离承租房屋，当时因陶某某不在昆明，其提出由物管作为第三方与张某某一起验房，但张某某坚持要让陶某某本人去验房，才导致验收房屋一直没有完成。

五华区法院审理后认为，因双方均同意解除合同，故在本案审理中法院组织张某某和陶某某办理了租赁房屋的移交手续。虽然合同履行过程中，通过微信聊天的方式陶某某提出过退租，张某某也予同意，但因双方在如何办理退房手续上存在争议导致双方并未办理正式退租手续，房屋也未实际从陶某某处移交给张某某管理，双方的租赁合同关系尚未正式解除，故陶某某应支付截止法院组织双方办理房屋移交手续之日止占用房屋期间的租金。

对于原告主张的转租的事实张某某没有提交证据予以证明，其应承担举证不能的责任。虽然合同履行过程，陶某某实际支付租金未按合同约定的方式支付，但根据微信聊天记录内容显示，陶某某支付租金的方式是取得张某某同意的，在此过程中，张某收受了租金也未提出异议，因此双方实际以行为变更了租金的交付方式，故陶某某的行为不应视为违约。因双方之前已有解除合同的意愿，只是在办理房屋交接手续上存在不同意见，陶某某对该段时间租金的欠付不承担违约责任。

五华法院依据相关法律法规判决解除张某某与陶某某建立的房屋租赁合同关系；陶某某于判决生效后五日内支付张某某截至法院组织双方办理房屋移交手续之日止的房屋租金；驳回张某某的其他诉讼请求。

目前，该案判决已生效。

法官提醒

根据法律的规定，租赁期限超过六个月的租赁合同一定要以书面的形式签订。

在房屋租赁合同中，关于租金的支付方式，双方当事人在实际履行过程中，经常会容易发生变更，如果承租方要变更租金支付方式的话，必须要征得出租方的同意，否则很容易会构成合同违约。

在解除房屋租赁关系方面，实践中，经常会发生承租方认为只要双方同意解除房屋租赁关系就行，但是对房屋内属于自己的物品既不处置也不搬离，导致最后因一直占用房屋而承担占用期间的租赁费用，所以在租赁双方同意解除房屋租赁关系后，双方一定要办理正式的退租手续，包括移交房屋及各自的物品，并结清物管费、水电、天然气等费用，以避免日后自身还需承担另外不必要的费用。

来源：五华区人民法院

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