深圳楼市：争议不断的龙岗可以买吗？专业人告诉你答案

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1、会员提问：九哥您好，我目前在看到龙岗 振业城的一个盘，单价还是比较便宜的，地铁物业，周边商业配套也不错，外地 深户，想考虑四百万以内两房，不知道您怎么看的？再过两年通车14号线，双地铁到福田。

答：你好，400万的两房就不要跑山高水长的郊区来买了，如果是远郊长持派，就要跟着买房四大金刚走，学位，地铁，次新，三房。六约这个板块居住还比较纯粹，但是有教育商业短板，楼龄也普遍在10年左右了，南山福田10年内的可能还正值盛年，在这个片区就只能是渐入暮年了。如果想赶一波14号红利，不如看看群众基础更广，配套更好，房子更新的石芽岭(承接大量的布吉改善人群)，或者龙中。

2、会员提问：九哥你好！很多人推荐坂田，实地看房，看上嘉御山，在坂田相对还可以。您能否分析下坂田未来的发展，以及这个盘的优劣势。谢谢九哥。

答：你好。简单说下吧。

坂田定位：龙岗西的核心，目前龙岗GDP排到全区第三，超过福田，仅次于南山。

需求：承接南山、福田、罗湖等刚需外溢，随着坂银通道开通，12分钟到达福田。

交通：未来地铁十号线与五号线交汇，连接四大核心区。深大、深惠两大城际综合枢纽在建，半小时直达福田、南山、前海、机场、龙华、平湖、龙岗中心城、坪山，一小时直达惠州大亚湾、大鹏、惠州城区与机场。另五和大道、坂雪岗大道、贝尔路全线升级。

教育：深实验扩建、省实验落户。

商业：大族云峰底商、佳兆业城市广场、天安云谷均在建设。

我们知道，一个板块和片区从规划、概念、建设到发展成熟整个过程中，越早进入则收益越大，成熟期的价值已经达到最大化，再进入可能连汤都喝不到，所以坂田当下处于建设中，值得入手。

嘉御山各方面都不错，可以考虑，其他选择可参考内部分享。

3、会员提问：您好！想买深圳的房子，手上还有一个名额，南山的育才学位房或者学府中学的学位房，跟深圳西部的沙井，松岗，光明相比，哪个更具投资价值？

答：学位房和普通房其实是两种买法，购房的群体也不尽相同，由于其不确定性，学位房适合短线爱折腾的人群，因为要经常性的调仓，普通次新三房更适合长持。 学位房只要成绩不遭遇滑铁卢，每年都会润物细无声的涨，而普通房多是看天吃饭的，利好落地了或者风来了就涨一波，风停了就歇一会，所以究竟哪个更好还是要看成绩走势。育才学位这两年生源老化成绩不太稳定，学府中学虽然被南二外但是本质变化不大，都觉得差点意思，可以看看更硬核点的学位，也可以往别的区域看看。

4、会员提问：九哥您好！现在有传言说莲花一村的房子要拆，但是价格有点高了，请问有没有投资价值呢？麻烦您给点建议！我现在买入还值得吗？

答：你好，拆迁房不是你这样操作的，会锁定你的资金，错过未来数年的赚钱机会。

莲花一村、二村16年的时候价格还很低，4万出头。当时某财团批量收购资产，在这2个小区拿了数百套房，全部用公司名义买，全款。平均收购价格不到4万。收购后的房子可以拿到资本市场再融资再运作。所以拆不拆，根本无所谓。这就是资本的力量！人家除了拆迁，还有别的路子赚钱，你爱拆不拆，反正房子又不会跑！可是如果小老百姓买进去呢？拿家底跟资本，不是一个量级的。拆迁房周期不确定，老百姓不要碰，锁定你的资金在里边，卖也不是，不卖也不是，纠结难受，错过一波又一波未来的赚钱机会。

5、会员提问：九哥您好！我在深圳已经上班六年了，现在有100万的现金首付，收入三万五。发现我之前的买房逻辑都是不对的，现在理解了投资思维买房，要买性价比，我觉得龙岗性价比很高，沙井光明好多都5万多了，龙岗还有3万多的。请九哥帮忙解答一下，龙岗现在能买吗？

答：你好，你这样情况现在买龙岗就是踩坑，一知半解就到市场上试手，踩坑买错房子没商答量！性价比不是简单的看价格低与否。在深圳远郊，龙岗是发展得最好的，但仅仅只是房子盖得多，基本的生活配套发展得好。本地产业、好公司、就业机会、高收入人群、底蕴，还差得远，要走的路还很长。像平湖、观澜、沙井、光明这种地方，还不如11年的龙岗。人为干预供给，造成取代龙岗上涨的假象，不加以分辨，套你没商量！这些地方如果供求量稍稍增加，价格马上回落。每个人都不傻，自己去这些地方转转就懂了，不要只盯着房子本身，房子周边所有的一切，都要用心留意！

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