深圳楼市：回迁房到底能不能买？

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1、会员提问：九哥您好，请问一下您觉得回迁房怎么样啊？比市场价低25％，能买吗？需要注意什么？

答：你好，我简单科普下回迁房。 人们常说的回迁房分两种: 第一种其实是叫指标房，顾名思义就是买个指标，把原著民的指标从开发商那买过来，无需购房名额。这个时候是房子连影都没见着，只能看到一纸开发商确权书以及开发商给的拆迁安置费，价格一般是商品房市场价的5~6折，最大的风险是时间风险，一个项目从立项，到拆迁到建楼收楼短则五年，长则十年，全看运气，属于真正的不动产，不能租不能售更别说抵押，适合没有房票，有一定原始积累等得起的，万一急需用钱，不指望这个房子来变现。

第二种回迁房是已经变成或者即将变成现楼交付给村民的，离交房越近，烂尾可能性越小，房价也就越贵，想必你问的是第二种，在村民变成红本之前都要全款买入，去国土局更名所以需要购房名额，需要甄别的是回迁房的品质在很多楼盘和商品房有区别，或独立一栋或梯户比高，另外注意村民的负债，打款最好去银行做个联名账户。

2、会员提问：九哥你好，100多首付，想买个总价400多小二房出租持有过渡，大概5年，想再换大户型自住，目前看了福田花好园和蛇口栖游家园 哪个盘更适合持有方便以后出售？或者别的楼盘推荐？我住蛇口，未来是希望住蛇口不变，暂不考虑学位

答：栖游家园和花园差别不大，学校都一般，单价已经涨的比较高，位置方面花好园相对好一些，地铁口，好出租。栖游家园比较新，花园大，相对离地铁口远一点。除此之外可以关注碧海 西乡 沙井和上塘板块，溢价相对少一些。

3、会员提问：老师能否点评一下中洲湾，尤其是中洲湾二期住宅，谢谢~

答：中洲湾是一个血统纯粹的旧改盘，一期被上下沙无数农民房团团包围，现场体验颇为震撼。 一期容积率高达8.5，8000多平米的建面起了四栋48层的大高楼，三栋住宅，一栋公寓，其中两栋住宅赔给了原住民，只有一栋住宅和一栋公寓可以销售，开发商旧改有多艰难，看中洲湾就知道了。 二期比一期面积要大，但连在一起仍处在大片农民房包围之中，二期肯定仍是高密度和压抑局促，以及和大量的原住民混居，居住体验绝对没有开发商描述的那么美好。 配套的上沙小学上沙中学就更不必说了，想等到上下沙完全拆除，需要二十到三十年的等待，即使全部拆完，也无非是另一个高密度的大冲。 买这个盘的人大多数被开发商描述的美好预期所打动，但结果大概率会失望。

4、会员提问：你好，九哥。咨询一下松坪村3期，现在还值得入手吗？

答：松坪村三期在房圈属于争议较大的盘，属于南山刚需次新入门；大的地理位置优越，但小板块却被京港澳、沙河西、北环围绕；优缺点十分明显，除非1\/2期旧改或者学校被南山四大集团收购，要不很难打出暴击，但是作为南山最低总价次新两房，会是一个南山铁底，每一轮都可以略赢，但很难大赢；

5、会员提问：九哥您好！我纯投资，不自住，可持有5年以上，预算700左右。近期看了不少楼盘，包括中海阳光玫瑰园，诺德，水榭春天，金海岸，西海湾和云海天城，我自己觉得云海天城还不错，不知道是否正确，还请老师帮我分析下我看过的这几个楼盘！非常感谢！

答：你好，投资学区房有很多打法： 1.买没有学区的学区房（有暴击） 2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富） 3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需） 同品质小区涨幅差不多，这几个小区更推荐：中海阳光玫瑰园 诺德 西海湾 另外如果是纯投资，可以考虑山语海和山海韵。 首先山语海目前学位不好，但是未来规划很好，学位也很好。 山海韵交通各方面山海韵两年内会很方便，所以天花板很高。

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