深圳楼市：临深被炒作过后，将只剩一地的鸡毛

　　1、会员提问：您好九哥老师，我三年前在布吉买了套3房，贷款300万，月供1万5。现在手上有40万的现金想投资（持有5至6年后出手置换），家庭月收入4万左右。考虑深圳的公寓、或惠州的房子。深圳的公寓200万的话，比在惠州买120万左右的房子有压力。但是钱放在银行还是觉得不抵。不知老师您有什么意见？我是付费会员，谢谢！

　　答：你好！整个龙岗的房子，品质都不错，但供应量也大，加上利好规划落地很少，这也导致龙岗整体的涨幅不如西部。无论如何，公寓都不太值得买，因为税太高了；无论买卖双方、房东和租客之间如何博弈利益，还是一定会吃掉每个参与者很多的利润。

　　一万多的惠州，很可能还要横盘很久很久。惠阳，不是一块未被发掘的洼地，反而因为常年不限购，早被开发商和投资客联合炒作过数轮。房价之所以低，并且极端扁平化，是因为两个原因：①、惠州的房子太多太多，严重供大于求。②、是惠州楼盘都有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。从大湾区利好的角度看，肯定是深港广三核最大、莞佛次之、珠中惠再次。临深的机会，我个人认为东莞比中山惠州都大，原因是产业。

　　从房产投资角度，要考虑就不只是这些了。为什么临深我一直不建议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房茫茫太多根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折。房子不是买便宜，而是买涨，未来深圳的核心区与临深的价差会越来越大，不要被贫穷限制了想象力。入住率极低的大亚湾鬼城，就是大部分临深概念楼盘的现状。更多详情可见会员群内部分享！

　　2、问：您好九哥，一直关注您的文章。我们刚卖掉东莞的房子，大概有500万的现金，有贷款记录，深圳有五年社保，现在想把房产置换到深圳，请问在蛇口一带是否有建议的小区？例如雍景湾和南海玫瑰三期，希望您帮忙分析一下蛇口，未来有潜力吗？

　　答：你好。蛇口拥有是市区内最好的自然资源，有山有海，远离闹市区，住宅也有更多大面积的豪宅，定位更明确，再加上大量的外籍人士聚集于此，也是深圳小量高租售比的片区。 蛇口价格支撑性会很好。近几年是深圳楼市价值重构之年，有稀缺属性的新盘被重新估值。 南海玫瑰，山语海，中熙君南山，半岛城邦都可以关注。

　　3、会员提问：九哥老师你好，咨询一下，请问湾玺公寓，自住和投资适合买入吗？

　　答：公寓不在我的推荐范围。高端公寓和普通公寓其实是两种产品，一种空间上的极尽奢华，一种鸽子笼居多，高端公寓多有稀缺景观资源加持，核心地段，土豪用来消费自用的，所以具备圈层属性。普通公寓呢，人们只是用来当作一个跳板，最终还是为了升值，买入以后都是要抛出的，所以这两者供求都有区别。 当然，要真正的高端公寓才值得拥有，比如京基御景峯那种伪高端公寓，虽然也有景观，但是鸡肋的夹心位置，也让它高端不起来。 所以，如果你的底层充足，是可以入手一套高端公寓自住的，产品多元化。

　　4、会员提问：九哥你好，我有一套宝安中心尚都二期的110的三房，目前单价11万，我觉得对口的学校一般，单价也不低了，是继续持有还是卖掉？

　　答：占着宝中这座金山，就别看其他片区了，海旺成绩还不错，如果是你要用更好的学位，直接抵押贷出来继续投资就是，除非名额有限必须卖房，否则尚都值得长期持有。