深圳楼市：坪山未来潜力如何？千万别被表面现象给骗了

　　1、 会员提问：九哥你好，我已经在坪山万科缇香有一套房子了，现在想离市区中心近一点，所以想再买一套来当作投资，请问一下九哥：万科和风轩自住和投资性价比怎么样啊？谢谢回复。

　　回复：你好。这盘价格上看去比二手有些许优势，但是长期看居家和投资角度都不是最佳标的。区域没有比较大的增量导入，一墙之隔的横岭旧改算一个小小利好，但是它的硬伤一直存在:首先离地铁太远，除非公共交通非常完善的市中心，轨交是不得不考虑的因素，何况这个盘处于"英雄难过梅林关"的尴尬位置。还有梅观高速噪音是居家大忌，一旦不宜居就会竞相抛盘，户型又不稀缺的话就卖不起价。这个盘的小区地块太狭长，没有舒适大花园，生活也不是那么便利，试想想买个东西从南边跑到北边1000米，绕着操场走两圈是什么概念。

　　2、会员提问：九哥你好，请问接下来的深圳楼市会怎么走呢？

　　回复：我先说一下近期的真实市场情况。

　　有人认为房价会应声而跌，这是不存在的。就目前来说，买家确实少了很多，除去一部分失去资格的；还有一部分开始观望的，但市场需求仍然存在。同时，卖家挂盘也减少了，二手房源38000套出头，比新政前减少了4000套。

　　现在大家盯着的都是满五，这一类房源稀缺，业主很傲骄，根本不谈价。

　　不满五的，也明确表示不会承担任何税费。很多诚心买房的好客户，遇到的仍是妖娥子频出的业主，和新政前几乎没有差别。这种情况短期内预计不会改善，2到3个月后，不满五的房源会有所松动，炒作严重片区会开始回调，不妨拭目以待吧。

　　深圳业主，是一个特殊的族群，叫做自信爆棚族，让他们恢复理性需要漫长的时间。

　　3、会员提问：九哥你好，目前手上有资金400万，准备贷款购买总价750万以内的学位房进行投资。最近看了石厦片区、深圳实验坂田校区、坂田嘉御山、特发和平里的房子，想请您帮忙分析一下，哪个片区的房子升值潜力更大一些？

　　回复：深圳学位房的改革在逐步进行，目前来看学位房短期内是利好，但是长远看学位政策的不确定性很大。学位房和普通房其实是两种买法，购房的群体也不尽相同。由于其的不确定性，学位房适合短线爱折腾的人群，因为要经常性的调仓，普通的次新3房更适合长持。

　　学位房只要成绩不遭遇滑铁卢，每年都会润物细无声的涨，而普通的房多是看天吃饭的，利好落地了或者风来了就涨一波，风停了就歇一会。

　　深圳学位房，接下来该怎么挑选呢？

　　1、尽量买入点招少或无点招的名校学位房，安全系数会高很多。

　　2、深圳教育集团化已成趋势，集团抱团胜过单打独斗，尽量选择教育集团旗下的名校。

　　3、关注一些非名校无点招但成绩一直很稳定、扎实的学校。

　　4、会员提问：九哥老师你好，在布吉水晶花园有套三房，小孩在上小学，三年后要上初中，所以想找个好点的初中学位房，目前手里有现金340万，想买个总价800多万的房子，改善自住和学位同时兼顾升值投资属性的3-4房，目前看过特发和平里的复式4房和龙湖春江天玺新房复式4房，还有碧海富通城三期的三房。等后期有钱再卖掉布吉的小三房，找个有投资潜力的置换。请问九哥老师，我该怎么选择？你是否还有更好的方案推荐？

　　回复：你好，特发和平里户型很乱，高峰学校排名还可以，不过生源不行，没有继续保持的基础。龙湖春春江天玺天在龙华和龙岗的交界处，位置很尴尬，哪边都不愿管，属于自生自灭的状态。周边环境差，民房多，地段板块的高端楼盘，未来潜力一般。你看的这几个盘区位对比：富通城>特发和平里>龙湖春江天玺。

　　水晶花园建议直接出售，留着意义不大。

　　5、会员提问：九哥你好，我是刚需首套，前两天去看了光明那边，已经五万多了，问一下后期还有空间吗？未来升值潜力怎么样？

　　回复：说句实在话，我一直觉得光明炒作太过，价格虚高。 光明新区就算建成，也不过是个面积有限的新区，当然可以吹一波光明的产业，但产业导入一向是喊声大落地少，福田和南山写字楼空置率辣么高，未来数年还要填满前海自贸区的写字楼，还有多少优质的产业和企业留给光明? 且不说光明还有十年的发展长周期，即使建成也无非是红山上塘的翻版，离市区还那么远。

　　红山上塘已是眼见为实，离福田一步之遥，房价才七万多，光明凭什么六万?凭梦想吗? 深圳只是地太少，可讲的故事太少，投资预期过剩，光明才被一波又一波吹了上去，去年四万多的价格还好，五万多已经有透支。