注意！二手房LPR利率转换进入倒计时

文/子木

近日，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、邮储银行等五家国有大行均发布公告称：

将于8月25日起，对“符合转换条件但尚未办理转换”的存量浮动利率个人住房贷款，定价基准批量转换为LPR。

什么意思呢？

就是你之前和银行签署的二手房贷款合同，如果在2020年8月25日之前自己没有主动去操作转换，那么就会被强制转换为LPR定价合同。

同时也失去了选择固定利率的机会。

不过银行给了一个容错时间，批量转换完成后，若对转换结果有异议，可于2020年12月31日（含）前通过手机银行自助转回或与贷款经办行协商处理。

听了这条消息后，很多人开始着急了，有人说：“现在还不太懂LPR利率，还被强制转换了，这不是侵犯我的选择权吗？银行不做亏钱的买卖，是不是有阴谋？”

关于LPR利率我之前讲过很多，现在时间不多了，我再着重讲一次，让大家吃颗定心丸。

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先说结论，银行帮你自动转换为LPR定价模式，不是在坑你，大可以放心。

去年年底，LPR利率制度出台后，银行就喊老百姓去转换了。至于转换有两种模式：

一种是固定利率，一种是LPR模式。

固定利率，利率永远不变，例如之前你买房签合同利率是4.9%，未来的合同利率还是4.9%，月供金额不变，直至你把房贷还完为止。

LPR模式，利率随时浮动，参考标准基于每个月央行公布的LPR利率，LPR利率低了，你的房贷利率也就低了，LPR报价高了，你的房贷利率也跟着高了。

选择了LPR模式，利率到底是怎么算的？

房贷利率=（过去的房贷利率-4.8%）+近期LPR利率

4.8%是2019年12月公布的5年期以上LPR，这个是定死的。

如果你的商业贷款利率是5.3%，今年7月份的LPR是4.65%，那么你的转化利率就是=（5.3%-4.8%）+4.65%=5.15%，

转换后的房贷利率比之前的低。

还有人问，如果我之前是打折利率利率呢，例如很多人在2015年前买的房子，享受7折基准，就是70%*4.9%=3.43%。*

其实算法也是一样的，3.43-4.8%=-1.37%。这是你未来的独属于你的加点，永久不变。然后按照7月份的利率4.65%来说。就是4.65-1.37%=3.28%，比之前3.43%还少了0.15%。

虽然钱不多，但长期累积也是一个大额数值。

你会发现，如果转换成LPR利率，无论之前你的房贷利率是上浮还是打折，那么明年你的房贷利率都会减少，月供房贷金额相应减少。

有人问，难道固定利率不能选吗？也不是。

根据公式，LPR房贷利率=（过去的房贷利率-4.8%）+近期LPR利率

只有当未来“近期LPR利率”上浮至4.8%以上，你的房贷利率才会比过去高，这时候选择固定利率是最划算的。

所以决定你月供金额数值的，就是LPR利率走势，最终是否会比4.8%这个数值高。

02

LPR利率，是由多家商业银行根据实时市场经济走势，综合报价得出的。

那么，经济好，市场上钱多，为了遏制通胀，LPR利率会上浮，经济差，市场需要更多的钱去刺激经济，LPR利率会下滑。

其实，在工业革命和全球化后，现在几乎所有发达国家的利率都是长期处于下滑周期，有的已经跌入了负利率。全球经济下行趋势在所难免。

虽然我国经济潜力很大，但依然无法独善其身。尤其在疫情打击、经济周期、以及大国摩擦下，我们经济下行势能很强，那么为了刺激经济稳定，在可见的未来，LPR利率会长期处于下滑的态势中。

回顾历史，2008年之后，全球化红利结束，我们从10%滑落至7～8%，2015年全国去库存去产能去杠杆后，我们从7～8%滑落至6%左右。

前几天，清华大学经济中心主任鞠建东预测，如果不出现极端黑天鹅事件，2040年中国经济总量将占世界30%，2050年将是美国的2倍，但未来经济平均增速也只能保持在4-4.5%这样子。

中国人口红利不再，未来经济唯有靠创新和第四次工业革命，才能维持4-4.5%这个数值，不过这在全球依旧处于第一梯队。

所以LPR利率长期没有理由上浮，即使经济非常好，也只能保持LPR利率不变。没有理由调高去遏制经济活跃度。

事实便是如此，从去年2019年年底开始，5年期以上的LPR利率就处于连续下调中，从最初的4.85%降至目前的4.65%。

近4个月LPR利率没有变化，是因为上半年央妈放水太多，而且经济回暖态势超出预期，决定停一停，再者房地产市场进入调控新周期，如果这时候继续下调LPR利率，显然和大基调冲突。

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以此再去解释文首提到，某些人的担忧，“银行这次把大家的房贷合同强制批量转化成LPR模式是不是套路，会不会以后整体上调LPR利率，让大家还款数额增多，银行变相创收。”

首先上面讲了，LPR利率未来只低不高。其次银行这次选择批量转换LPR模式而不是固定利率，也是为了响应国策。

因为按照当下的“经济内循环”战略来讲，刺激消费是最重要也是最难的目标。

现在老百姓手里的钱并不多，唯一的方法就是降低大家的生活成本，按住楼市，刺激小微企业经济，从各个方面减税降费，降低房贷成本，也算是变相疏通经济脉络。

毕竟让大国渡过多重难关的，唯有老百姓的腰包。不过，这也不能怪大家胡思乱想，因为过去银行的确是“只进不出”，诟病已久。

当然这次LPR利率转换跟公积金房贷没有什么关系，只针对于商业贷款。现在你可以主动联系银行，做房贷利率转换，也可以等到8月25日被批量转换，结果都是一样的。