新契税法、城市维护建设税法的变化速览

2020年8月11日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过《中华人民共和国契税法》（以下简称“新契税法”）、《中华人民共和国城市维护建设税法》（以下简称“新城建税法”），均自2021年9月1日起施行。对此，我们就新颁布的新契税法及城建税法提供如下主要变化与解读：

一、新契税法的主要变化与解读

1、以法律形式明确了以作价投资、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照新契税法征收契税。（此条款基本延续了原契税暂行条例细则第八条的规定）。

2、契税的计税依据方面，对于纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，按《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。

3、对于免征契税情形的列举，进行了以下调整：

(1)明确了非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属免征契税的情形，实务中需注意，如果非营利性机构将房屋用于出租等非列明用途的，则需进行准确划分，按规定计缴契税。

(2)以法律形式确定了3种免征契税的情形(契税法出台前,相关法规、解释也是属于不征税或免税的范围)，包括承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产；婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属; 法定继承人通过继承承受土地、房屋权属；

(3)授权国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税的权限。

对于现行《财政部 税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税[2018]17号）规定，自2018年1月1日起至2020年12月31日，就企业、事业单位改制重组（包括：企事业单位改制、公司合并、公司分立、企业破产、政府主导的资产划转、债权转股权等）涉及的免征契税政策是否继续有效，我们理解，从税法中性化原则考量，很可能继续给予免税优惠。建议持续保持关注。

4、对纳税申报的时间有所放宽。新法规定纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税，不再要求纳税人发生纳税义务时间（即：纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天）后的10日内办理纳税申报。

5、明确跨部门合作机制，对于自然资源、住房城乡建设、民政、公安等相关部门应当及时向税务机关提供与转移土地、房屋权属有关的信息，协助税务机关加强契税征收管理。

二、新城建税法的主要变化与解读

1、明确了计税依据准予扣除期末留抵退还的增值税。根据税务总局2019年第20号公告规定：自2019年6月1日起，同时符合5个条件的纳税人，可以自2019年7月及以后纳税申报期向主管税务机关申请退还增量留抵税额。另外，财政部 税务总局2019年第84号公告规定，进一步放宽了部分先进制造业纳税人申请退还增量留抵税额的条件，并加大对部分先进制造业纳税人允许退还增量留抵税额的比例。

2、明确了境外单位和个人向境内销售劳务、服务、无形资产缴纳的增值税、消费税税额，自2021年9月1日起，不再代扣缴城建税。请注意，增值税、消费税的纳税义务时间是发生在2021年9月1日之后，才不再代扣缴城建税。

另外，需注意的是，现行规定生产企业出口货物适用免抵退税办法的，当期免抵的增值税税额应当纳入城市维护建设税的计征范围。对于“营改增”后，企业出口服务实行免抵退税办法，其“免抵”部分是否计缴城建税，有待进一步明确。

3、增加了纳税人所得地的定义，以更准确适用城建税税率，具体地点由省、自治区、直辖市确定。实务中，经常出现汇总缴纳增值税、跨地区提供建筑服务、销售和出租不动产的特殊情况，在当地未有进一步规定出台前，建议继续参照财税〔2016〕74号的规定处理，即：

根据财税〔2016〕74号第一条：纳税人跨地区提供建筑服务、销售和出租不动产的，应在建筑服务发生地、不动产所在地预缴增值税时，以预缴增值税税额为计税依据，并按预缴增值税所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。

第二条：预缴增值税的纳税人在其机构所在地申报缴纳增值税时，以其实际缴纳的增值税税额为计税依据，并按机构所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。

附件1：新契税法原文与契税暂行条例的对应比较

附件2：新城建税法原文与城建税暂行条例的对应比较