LPR：是还利于民，还是“老乡别走”？

政策出现的契机：房贷利率与基准利率“脱轨”

从2015年房地产市场“去库存”以来，增长的不止是房价，购房商业贷利率也已经从曾经的九折、九五折慢慢变成了无折扣，再到如今的首套即上浮15%-20%，部分三四线城市见报的最高上浮甚至达到30%，与二套房商业贷款利率持平，当然，利率的上浮也不是一蹴而就的，大部分时候各家银行都是“心有灵犀”的几乎是同时上涨，也确保了在你买房时不论选择从哪家银行贷款都差不多，上浮比例基本持平。

中国人民银行（央行）对下面众行的上浮行为几乎无明确说明，唯一可考究的是中国人民银行2004年发布的《中国人民银行关于扩大金融机构贷款利率浮动区间有关问题的通知》，通知规定：商业银行、城市信用社贷款利率浮动区间扩大到[0.9，1.7]；农村信用社贷款利率浮动区间扩大到[0.9，2]，高于400%则属于高利贷范畴，不受法律保护。换句话说：如果没有LPR，各银行的“市场行为”最多可以上浮90%都属于未超过央行政策范围。90%是什么概念呢？没办过房贷的人或许不太清楚这个概念，下表整理了一下几个典型利率下的贷款还款模型以供参考。

可以看出同为100万贷款额30年（360期）还款时限的情况下，以等额本息还款方式还款，公积金贷款利率下所需支付利息（约57万）略超过本金100万的一半；利率上浮20%时（即目前大部分三四线城市上浮比例），所需支付利息（113万）已超过本金；利率上浮90%（央行政策下的最高值）时，所需支付利息已经接近本金的2倍，同样的贷款额，上浮20%商业贷款比公积金贷款月供要高出20%，而上浮90%时月供则比公积金贷款要高出近100%，广大刚需族在关注房价的时候务必要留意一下本地的贷款政策，拦住你的可能不是首付，也不是本金，而是利息。

如果说提高二套房的贷款利率是为了抑制炒房，那么提高首套利率的行为只能说明钱的贬值速度已到了唯有提高利率才能保证银行利润的程度。实际的情况大家也清楚，绕开房贷，除了极少数城市为了补贴企业（比如今年初深圳给企业的贴息贷款）的政策，无论是企业还是个人想以4.9%的基准几率去贷款几乎不可能办到。

当然银行方面的解释更多是：为了寻找更稳定更具有还款能力的的优质客户，所以才会提高贷款门槛（月供提高的同时也提高了贷款人个人收入要求），但这种解释就好像“连30万彩礼都出不起，还想娶老婆”这种言论一样让人听着不得劲，对银行来说，高利率必然带来了高利润，对购房者来说，这种加大杠杆的行为无疑让还款人对经济风险的抵御能力更差，遭遇风险时出现坏账断供的可能性也会更大。

牵一发动全身的基准利率

基准利率的变化总体上符合一个规律：经济越稳定，货币价值越稳定，则物价也越稳定，基准利率也会越低，比较典型的例子有日本、美国及很多欧洲发达国家。当然这些发达国家因为本身发展已经到了一个较高的水平，经济增速并不明显，一般来说物价稳定的同时收入水平也不会有太大波动。

我国的基准利率变化，从历年调整情况来看，随着经济的良性发展降息（利率）本应该是大势所趋。高利息对应着高的储蓄利润，居民会更趋向于把钱存入银行，而降息则会驱使居民把钱从银行取出消费或投资，而相应的低利率也会让贷款显得更加划算，也会同步促进消费与投资。

至中国人民银行（央行）最后一次调整利率（2015年10月24日）至现在，5年期贷款利率已定格在4.9%接近5年，如果经济发展良好，再次调息本按理是应该降低的。

然而国内实际的如上面所说，从2015到2019年购房商业贷款的利率实际情况是从打折到上浮的一个不断增长的过程，而房地产个人按揭按贷款已经是我们在常规政策下能够办到利率最低的贷款，其他形式的企业或者个人贷款几乎都比房贷利率要高，按照银行实际的利率采用情况，央行完全可以把商业贷利率上浮（集体行为）的部分直接加到基准利率即可，则可以避免出现各银行杂乱且看似缺乏监管的上浮行为。

为什么没有这样做呢？首先上调基准利率相当于变相承认了这五年来的经济发展存在瑕疵（从2007年至2015年基准利率基本都是在不断下降），且上调基准利率是存贷款利率同步上调，同时也会促进储蓄，降低居民消费欲望，让消费市场进一步雪上加霜。

其次房地产个人按揭贷款绑架了太多人的钱包，笔者查询了国家统计局公布的历年房地产开发企业个人按揭贷款(亿元)，可以发现至15年一套组合刺激政策后，国家个人每年的按揭贷款额度直接上涨到一个新的高度，2016年各大银行提供的个人房地产按揭贷款相比2015年直接提高了46.5%。

虽然央行一直在释放流动性，但是给人感觉真正能够流通到市场上的货币并不多，因为很多的流动性变成了贷款数据。个人房地产按揭贷款基本都是10-30年长期贷款（5年期以上），而且近年入市的相当一部分购房者是在极高杠杆下申请的贷款，一旦国家上调基准利率可能会变成压死骆驼（断供）的最后一根稻草，甚至可能带来全国经济的动荡。

打个比方，A在2015年以4.9%的利率购房贷款了50万（30年期月供2654），B在2017年购房以5.88%（上浮20%）的利率贷款了100万（30年期月供5919），C在2019购房以6.37%（上浮30%）的利率贷款了200万（30期年月供12471），如果央行在2019年直接将基准利率上调至6.37%，那A、B、C三人的贷款利率则相应会变更为6.37%、7.64%、8.28,%，30年期月供分别变成3117、7088、15070，新生产的利率对最早也是房价最低的时候买房的A来说每个月多供500元或许影响不大，但是对最后入场房价最高时购房的C来每月多供2600元说可能直接导致其资金断裂造成断供，这样的结果（坏账）必然是银行不愿意看到的，这么一说大家应该能够理解为什么央行不直接提升基准利率了。

LPR：在不改变基准利率的情况下对贷款市场敏捷的微调机制

所以，为什么要提出LPR的概念，实际上还是央行希望对下面各行的贷款行为进行统一管理。基于LPR的灵活性（每月均有可能调整），央行可以在微调后对市场的反馈及时进行进行下一步举措，避免上面所说的大的经济动荡。

各位按揭购房者是该转化为LPR利率还是继续使用固定利率呢？直接关联是你对未来持续降息是否看好。以笔者的分析来说，并不看好未来持续降息的可能。很根本的一个理由：LPR利率的提出契机本就是对应实际贷款利率与基准利率的脱节，如果央行有心降息，还利于民，大可以直接降低基准利率，根本不需要玩这种双轨制的文字游戏。

央行从2019年11月到最新一期的报价，LPR从4.8%不断下调至4.65%，下降的理由也很简单，刺激疫情影响下的经济。不断释放的利好信息给人一种要持续降息的感觉，像极了2015年的牛市起点，“躺着都能赚钱，你们赶紧来开户”。而以后的新增贷款利率普遍以LPR+基点形式进行浮动，所以在银行的层面明显是希望所有贷款人统一变更为LPR浮动利率的。

然而市场反馈似乎并不被大众所接受，8月12日五大行干脆直接发布公告：于8月25日起，对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。各大银行为了贷款人能够享受到政策带来的福利可谓操碎了心，生怕各位还款人因为忙碌错过了变更时间。可以想象会有相当一部分贷款人会因为消息滞后而被动更改为LPR浮动利率，而在8月25日到8月31日的6天时间内如果贷款人在未能主动前往银行改回与基准利率挂钩的固定利率，那后面所有还款将定格为按LPR浮动利率执行。

当然，也会有读者对未来经济形象持续好转抱有信心，并且已经完成了利率转换，未来降息也不是完全不可能，毕竟20-30年是个很长的周期，谁也无法预见后面的经济形势会朝着那个方向发展。