划片和落户政策有变化？学区专用条款少不了

2020年成都小学升初中官方最新划片出炉了。具体的划片信息，可以参考成都学区房链接《2020年成都小学升初中划片最新版》

划片榜单牵动人心之处，不仅在于它决定了对口学校的就读可能性，也间接影响着学区房产交易。

有希望就读对口学校的房主自然欢喜，但买方在购买学区房后，被剔除学区范围怎么办？当然了，考虑到学区划片的原则稳定性，出现这种情况的概率很小。

但随着学位实际变化，学区政策本身改变的可能性倒是不小。请看锦江区教育部门近期的政策答复：

根据锦江区教育部门的回复，锦江区将对学位紧张的学校发布预警公告，如果登记人数还是超过学校招生计划，将优先安排符合两个一致且落户时间满一年的儿童入学。

据悉，这是官方首次确认可能卡落户年限。

看到这里，相信很多人和我一样，心里会咯噔一下。这意味着买了学区房，即使学区划片照旧，也可能会因为政策变化，就读不了对口学校。

这种情况，对临时购买学区房，或未及时落户的这类购房人群影响最大。

政策咱改变不了，但如果读不到对口学校，学区房买得冤枉，买房一方能改一下合同履行条款吗？

如果没有特别的约定，这基本上，很难。

合同是双方合意的产物，原则上未协商一致，法律不允许单方解除或变更合同。现行法律框架下，对方没有出现根本违约，单方解除或变更合同，主要有不可抗力和情势变更两种情况。

政府的政策变化，一般不属于不可抗力。剩下的只有情势变更了。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第26条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

这里不解读什么是情势变更。只说一点，情势变更的适用非常严格，通常需报请高级人民法院核查，必要时由高级人民法院报请最髙院核查，司法实践并不鼓励适用情势变更。建议打消这个念头。

说到底，合同约定才是王道。要想在情况发生变化后，能捞着点什么，买方签约时就要通过专项条款做出明确约定。

具体怎么约定，起到哪些不同效果，也有很多讲究。一般来讲，合同目的、房东承诺、违约金等内容，是学区必备常规内容。

合同目的，就是讲清楚买房子的主要目的，一旦无法实现，可视为合同主要目的无法实现，后续房东有任何违约，导致落户的迟延，这就叫“根本违约”，依法是可以解除合同的。

房东承诺，其实就是细化房东配合实现入学的具体义务。这一项内容是配套合同目的使用的。

违约金，作为无法就读理想学校的经济赔偿。谈到违约金，需要多说几句。由于违约金不允许约定过分高于实际损失，所以违约金约定一般要和房价变动挂钩。这里有两种不同的情况：

情况一：购买房产被学区划片剔除，价格的波动是可以通过不同时期的交易价格确定，作为损失的参考基数。

情况二：房产仍然属于学区范围，学区房价没有受到影响，只是由于买卖双方自身的原因导致无法就读，这是一种无法客观量化的“损失”，违约金条款被调减的可能性较大。

针对情况二，我们推荐采用“附房款变更条件”条款来实现目的。

最后还要明确一点，学区房买卖专用条款发挥效果的前提，是卖方有可归责的行为，或者至少双方都没有可归责的行为。

如果学区政策在签约前已经发生了变化，买方未经核实，设定的条款可能会失去针对性。由于买方自身原因，没有及时落户，学区政策此时出现变化，卖方当然可以据此抗辩。

本公号曾起草过学区房买卖专项条款，如有需要获取的读者，可以扫码关注“建纬律法百科”公众号下载。

另作提示如下：

所有事先草拟的条款都只能作为参考。合同签订本质上是买卖双方的协商过程，有些条款卖方未必愿签，可能需要根据情况做出一定调整，买方又天然处于信息劣势地位，故必要时可以求助专业人士陪同签约，以平衡双方谈判地位。