直线距离5公里价差7249元/平，马驹桥唯一限竞房来了

限竞房集中供应下，地段相似，配套相似，物业类别相似，甚至连市场定位和主打户型面积段也相似，贴身竞品之间的竞争已经白热化。

价格，似乎成了唯一的出路。

亦庄片区，特别是是河西区尤甚。

“亦庄新盘，首次开盘均价自降1万。”

“亦庄进入价格战了。”

……

各种降价的声音出现，但购房者似乎并不太买账。究其原因，价格还是高。

严肃君建议大家把视线范围，稍稍扩大一点。

比如，与亦庄河西区仅一河之隔的马驹桥。

亦庄河西区限竞房限均价主要为52695元/平，马驹桥限竞房限均价45446元/平，单价就差了7249元/平。

按照建筑面积90平米计算，总价差达到65万。

而，马驹桥唯一的限竞房项目金悦郡，与河西区限竞房之间直线距离也就5公里。

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01

价格优势明显

关于金悦郡，严肃君获取的项目信息有---

• 目前临时售楼处已开放，位于亦庄漫香林第六区8号楼金悦郡接待中心（售楼处咨电话：4008-163-163转11407）；
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• 示范区和样板间预计8月15日盛大启幕并开启意向登记，8月底首期开盘；

• 户型面积为72平两居、87平三居以及118平四居，均为一梯两户、南北通透设计，精装交付；

• 限售均价45446元/平，最高销售价格不超过49990元/平。目前对外报价280万/套起，符合普宅标准，首套首付98万起；

• 项目分为南北两区，北区16栋，南区15栋，均包含洋房和小高层两种类型；

• 共约1700户，配建一个约4000平米的幼儿园，容积率2.2。

按照目前报价计算，金悦郡总价280万起，折合单价约3.9万/平。

而据网易房产数据中心统计，截止至7月21日，亦庄区域限竞房项目整体成交均价约4.8万元/平。其中中国铁建·国际公馆成交均价最低，为44961元/平米。

截止至7月21日，亦庄限竞房成交表

最低价差也在6000元/平左右，金悦郡价格优势明显。

02

刷新限竞房产品标准

然后，看产品。

金悦郡一共四种户型，分别为72平两居、87平三居以及118平四居。

整体来看，所有产品南向功能间都设计有飘窗，采光和视野较好，也使得整体得房率相对较高。

此外，区别于其他限竞房普遍存在东西向产品，金悦郡整个社区没有东西向户型，实现了产品均好，也体现了开发商在产品打造上的诚意。

其中，87平三居为主力产品，共两种户型，均为双卫设计。

B户型，客厅为270°拐角飘窗，增加利用率的同时，采光、视野也相对更好。

南向两面宽，达到6.8米；主卧为套间，还设计有衣帽间；双卫，主卧为暗卫，客卫为明卫，还做到了干湿分离，保证私密性的同时，还方便满足一家人早晨集中洗漱的需求，避免拥挤，互不干扰。

C户型为网红“眼镜户型”，南向三面宽，达到9.4米，极大的增加了南向采光面。

主卧为套房设计，卫生间为明卫；次卧带一个小衣帽间；次卫也做到了干湿分离；客厅餐厅厨房一体化设计，做到了真正的南北通透；厨房面宽更达到4.13米，很宽敞；北向次卧面积相对较小，可用作书房使用。

主打低总价的72平米两居，南北通透，整体利用率较高；明厨暗卫，卫生间干湿分离。

118平米四居，为全明户型，整体户型方正，南北通透；南向三面宽，达到10.4米。

此外，金悦郡还是精装修交房。

在精装品牌上，也将选取国内知名一线品牌或同档次品牌，例如诺贝尔、圣象、欧普、科勒、方太、美的、松下等。

在久未有新房供应的马驹桥，产品力优势比较明显，即使放在亦庄大片区内，也颇具竞争力。

03

马驹桥仍需执行通州限购

区别是，马驹桥现阶段行政划分上还属于通州，需要执行通州双限购政策。

没有住房的本市户籍居民家庭；

已有1套住房、户籍属于通州区且落户3年(含)以上的本市户籍居民家庭；

已有1套住房、近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的本市其他区县户籍居民家庭；

在本市没有住房且近3年在通州区连续缴纳社保或个税的非本市户籍居民家庭。

6月28日，北京经开区建设局与规自委通州分局联合发布公告：从7月6日起，通州部分区域的不动产登记业务改到亦庄经开区办理，调整的范围正是马驹桥和台湖板块。

通过从本次不动产登记业务区域调整，可以加强亦庄和台湖、马驹桥统一管理，更好实现为当地居民服务的目的。

大家纷纷猜测，划归亦庄新城后，这两个片区的通州购房“双限”的政策是否会随着办理地点的转移而“松绑”呢？

严肃君拨打了北京经济技术开发区不动产登记中心电话，专门咨询了马驹桥是否会解除通州购房“双限”政策的问题。

工作人员表示：虽说不动产登记业务划至了亦庄，但目前购买台湖、马驹桥的房产，仍然需要满足通州区的限购要求。

04

亦庄利好加持下，配套完善

双限购虽尚未解除，但马驹桥现在在一定程度上已经享受了亦庄规划利好。

在《亦庄新城规划（2017年—2035年）》中，马驹桥的中心镇、物流基地、金桥科技产业基地以及京沪高速以东的部分地区都被纳入了规划范围之中。

在规划中明确，亦庄将构建以区域快线、地铁快线、地铁普线、中低运量系统为主体的多层次轨道交通系统，形成七条轨道交通线路、一条城际铁路联络线、四条中低运量轨道交通线路的“7+1+4”轨道交通体系。

与马驹桥有关的21号线即S6线、四环线以及有轨电车T3和T4暂时处于规划中。其中地铁21号线，未来在金悦郡北侧设有马驹桥站，距项目约1.1公里。

此外，金悦郡周边多为成熟社区，配套齐全。

教育方面：社区自身配建了约4000㎡幼儿园，目前开发商与教育资源对接中，未来将引进品牌幼儿园。小区北侧及南侧规划有小学及中学教育用地；

商业方面：配建约2300平米商业，步行500米可达中邦New Life广场（1.6万平米，预计2020年10月1日开业）、永辉超市、京客隆超市。项目南侧为合生规划的商业用地，总建面约10万平米；

周边还有凉水河公园、马驹桥湿地公园、亦庄通明湖湿地公园、南海子公园等。

互动时刻：

如果马驹桥不限购的话，你是选马驹桥还是亦庄河西区？欢迎文末留言讨论。

金悦郡示范区和样板间8月15日将盛大启幕并开启意向登记，8月底首期开盘。

示范区位于环景西一路与景盛园二街交叉口金悦郡接待中心，更多详情可致电售楼处咨询，电话：4008-163-163转11407。