深圳楼市：布吉的低价只是假象，龙岗未来走向如何

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1、会员提问：九哥你好。现在深圳龙岗木棉湾地铁口学位房，10年二手房，环境还好，街道办旁边，之前加高杠杆，有些撑不住，但看到附近布吉文体中心在动工，学校初中部在建，现在低价卖了，很难再上车，可是……觉得有什么建议？

答：恕我直言，我从没听过木棉湾有学位房的概念。 自住能撑一撑就不要卖了，不卖不是因为你认为的利好会让房价涨，而是卖了你住哪里，布吉已经很便宜了，卖了再去哪里重新上车? 即使不是自住，这个阶段也没必要折腾了，轮动后期，除非资金在手，否则，一动不如一静。实在真的扛不住，面临断供，那可根据自己情况处理，卖掉等东山再起，或者找人来合伙持有股份都可以。

2、会员提问：老师你好，最近福外东、福外西等各种分校陆续开建。请问福外南的价值是不是会弱化？另外，福外南和石厦，如果自用学位，您会选哪一个？小孩2023年上小学。谢谢

答：

①、福外东是高科技预制学校，无学区房。

②、中长期看，福外南会陆续有竞争对手；短期看，福外南依然有先发优势。

③、成熟稳定选石厦，不介意新学校+喜欢福外体系选福外。

3、会员提问：九哥老师你好，深业东岭和靖轩广场是不是含翠园中学初中的学位？这2个盘如何选择性价比更高，如果学位一样的话靖轩单价低一点，老师能给点意见吗，预算500万，有推荐吗？

答：你好，这两个小区是带翠园中学学区楼龄最新的两个盘，单价差异不是很大，500万可以买个70平的两房。这两个小区属于同类型产品，地段，学位，配套都一致，谈不上哪个小区性价比更高。

这几年大家对龙岗的投资前景分析可能有分歧，但是对罗湖却是出奇的一致。说罗湖没钱途是有数据支撑的。深圳近5年各片区的涨幅做了一个统计，罗湖涨幅是垫底的，著名的坑盘中海天钻是罗湖抗涨的代表，15年12月份入市，均10.6万，目前小区均还是10.5万左右。在经过深圳去年至今年一波涨幅后，看到罗湖还有不涨的次新豪宅小区，我个人是比较惊讶的。

当然，罗湖这仅有的三个还过得去的名校，深中，翠园和翠园东晓从去年至今年也收获了一波涨幅，我浏览了下深业东岭的成交数据，涨幅在30％左右，算上片区有很多的老旧小区，预计翠园学区整体涨幅20~30％左右。这个涨幅是跑赢大市的，从这点也可以看出，深圳前30名的学区房都是能跑赢大市的，只是罗湖的学区房的涨幅会落后于中西部更有潜力片区的学区房。

所以从投资角度考虑，建议回避。优选南山，福田，龙坂片区处于上升期的名校或者潜力名校，可参考内部分享。

4、会员提问：九哥老师，湾玺公寓，自住和投资可以入手不？

答：一般情况我是不太推荐公寓，高端公寓和普通公寓其实是两种产品，一种空间上极尽奢华，一种鸽子笼居多，高端公寓多有稀缺景观资源加持，核心地段，土豪用来消费自用的，所以具备圈层属性。

普通公寓呢，人们只是用来当作一个跳板，最终还是为了升值，买入都是要抛出的，所以这两者供求都有区别。

当然，要真正的高端公寓才值得拥有，比如京基御景峯那种伪高端公寓，虽然也有景观，但是鸡肋的夹心位置，也让它高端不起来。 如果你的底层充足，也是可以入手1套高端公寓自住的，产品多元化。

5、会员提问：您好！福田工作，准备购置总价400万左右两房自住。龙华民治世纪春城和碧水龙庭两个盘请分析下，谢谢。

答：世纪春城 共四期04年-09年的房子，四期属于区域内成交量大户，相比较红山区域单价低很多，房子外观较新，车位充足绿化率35%,容积率3，大户型居多，均价7，一二三期梯房居多，户型方正，得房面积大。均价5.5,离地铁也太远 碧水龙庭花园大社区，居住品质不错，自住舒服学区也不错，潜力很好。 这2个楼盘对比，优先碧水龙庭，更优选择建议金地上塘道

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